کد خبر: ۳۰۰۴۸
تاریخ انتشار: ۲۸ فروردين ۱۴۰۱ - ۱۱:۱۶-17 April 2022
بر اساس تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر بصورت اشتراکی باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گفته می‌شود.
اشاعه بدین معناست که هر کدام از مالکین در همه اجزای ملک دارای سهم هستند. به عنوان نمونه وقتی که دو نفر اقدام به خرید واحدی مسکونی یا تجاری می‌کنند و یکی از آن‌ها صاحب  دو دانگ از ملک و دیگری چهار دانگ از آن است؛ طبق قانون ثبت شده در این باره سهم مالکی با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و امکان جداسازی آن وجود ندارد.

حال مثال دیگر وقتی است که یک ملک از وارث به فرزندان ارث میرسد. در حالی که تمامی وراث از کل ملک سهم دارند (هرچند فرزند پسر دو برابر فرزند دختر ارث می‌برد و میزان سهمی که او میبرد بیشتر است.) اما برای سهم هر کدام حد و مرزی تعریف نشده و کل ملک به صورت مشاع در اختیار آن‌هاست.

در مثالی دیگر می‌توانیم به قسمت‌های مشترک ساختمان‌های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و… اشاره کنیم؛ این چنین قسمت هایی از ملک نیز به صورت مشاع در اختیار صاحبان ملک است.

باید بگوییم که این اشاعه به معنی نبود امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شریکان در املاک ثبت شده نیست. پس نسبت به سهم مشاعی هر فرد سند مالکیت جداگانه با درج سهم مالک آن مشاعی شریک صادر می‌شود.

خلع ید از ملک مشاع یعنی چه؟

خلع ید عبارت است از اخراج متصرف غیر مشروع و غاصب از یک ملک که گاها ممکن است ملکی مشاع باشد. 

دعوای خلع ید لزوما از طرف مالک مطرح می شود و اختصاص به اموال غیر منقول دارد. منظور از مال غیرمنقول مالی است که جابه جایی آن از محلی به محل دیگر بدون اینکه آسیبی و ضرری به مال یا محل آن برسد امکان پذیر نباشد. بر اساس آنچه ذکر کردیم هنگامی که خواهان دعوی دادخواست خلع ید را به مرجع صالح تقدیم میکند٬ شرایط احراز این دعوی اثبات مالکیت خواهان و تصرف نامشروع و غاصبانه ی خوانده است و خواهان می بایست دلایل مالکیت خود و سایر ادله را تقدیم دادگاه کند تا دادگاه در ماهیت دعوی حکم صادر کند و درنهایت اینکه درنوشتن دادخواست اگرعنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی می شود.

دعوای خلع ید در دو صورت ایجاد می‌شود. صورت اول مربوط به مواردی است که فرد تصرف یافته از ابتدای تصرف بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و حالت دوم مربوط به مواردی است که تصرف شخص ابتدا با اجازه مالک شروع شده است اما در آخر  بدون اجازه او ادامه پیدا کند.

در املاک مشاع دعوای خلع ید وقتی به وجود می آید که یکی از مالکین یا مستاجرین او بدون اجازه بقیه مالکان در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ برای نمونه در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس تهیه کند.

صورت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، در صورت عدم رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را اختیار کند. مثلا در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازۀ قرار دادن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.

حالت دیگر زمانی پیش می آیدکه مثلا سه فردی که باهم شراکت دارند هر کدام دو دانگ مشاعی از یک مغازه را مالک هستند ، با موافقت هر دو طرف مغازه را به فردی دیگر اجاره می‌دهند. بعد از مدت کوتاهی مستأجر آنها اجاره توافقی یکی از سه شریک را نمیپردازد یا ایـن‌که برخلاف قرارداد، از ملک استفاده می‌کند.

در مثال بالا شریکی که  رضایت ندارد می‌تواند دعوای خلع یا تخلیه ید را مطرح کند.

نکته

در ملک مشاع حقوق هر شریک پخش در تمام ملک است و همین پخش بودن باعث این شده که  طبق مواد ۵۸۱ و۵۸۲ قانون مدنی هیچ شریکی بدون اجازه شرکای دیگر حق تصرف در ملک را نداشته باشد . نتیجۀ این معاشرت سهام آن است که تخلیۀ سهم هر کدام از شرکا با خلع ید از تمام ملک لازم است ؛ به همین علت است که باید این موضوع را بپذیریم که مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی درباره خلع ید به معنای همگان است و طرح چنین دعوایی بدون مشکل است.

مال مشاع مالی است که چند شخص در آن با یکدیگر شریک باشند و سهم هریک به تنهایی قابل تشخیص نباشد. مثل خانه اى که با ارث به فرزندان میرسد و یا چند نفر با پول مشترک خانه اى می‌خرند که هر یک نسبت به سهم خود در آن شریک اند، یعنی هر جز خانه به صورت مشاع مال تمام شرکا است. عده ای معتقدند دعوی خلع ید نسبت به ملک مشاع قابل استماع نیست و صدورهمچین حکمی قابلیت اجرا ندارد و درمقابل این نظر، برخی نیز معتقدند که به خلع ید در مال مشاع براساس ماده‌ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی قابل اجرا است.

ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد :" در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکومٌ له درملک خلع ید شده مشمول مقررات امالک مشاعی است. "قابل ملاحظه است که قانونگذار در این ماده صدور حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع را به درخواست یکی از شرکای مال مشاع ممکن دانسته است.

توجه به این نکته ضروری است که اگر چه دعوای خلع یدی که از سوی یک از شرکا طرح شده است، قابل استماع است ، اما خواهان در صورت مطالبه اجرت المثل، تنها به نسبت مالکیت خود مستحق دریافت اجرت المثل خواهد بود. به موجب ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی اگر به نفع یکی از مالکین مشاعی و علیه متصرف مال مشاع، حکم خلع ید صادر شود، متصرف از ملک بیرون رانده می شود، اما ملک در اختیار محکومٌ له قرار نخواهد گرفت ، زیرادامه ی تصرف محکومٌ له بر ملک، تصرف در سهم سایر شرکای ملک مشاعی نیز می باشد و این تصرف احتیاج به اجازه ی سایر شرکت دارد و بدون اجازه ی آنها تصرف غیر مجاز و غاصبانه است و در نتیجه غاصب ضامن خواهد بود.

دعوی خلع ید از ملک مشاع

برای مطرح کردن دعوی خلع ید  از ملک مشاع بر عیله افراد متصرف ملک مشاع، حضور تمام مالکین الزامی نیست. برای مثال اگر یک  ملک دارای شش مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را طرح کند.

دعوی خلع ید هم در برابر شرکای  ملک مشاع، هم در برابر افراد دیگر، قابل مطرح کردن است. به دیگر سخن چه شریک ملک را متصرف شده باشد چه شخصی که هیچ مالکیت حقوقی نسبت به ملک ندارد آن را متصرف شده باشد، می‌توان دعوی خلع ید را  طرح کرد.

اگر چند فرد ملک مشاعی را متصرف شده باشند، شما می‌توانید علیه همه افراد یا  جمعی از آنها دعوی خلع ید را مطرح کنید. حدود رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر شخصی که دعوا طرح شود، حکم دادگاه علیه او قابل اجراست.

نکته

حق مشاع می‌تواند بر روی سرقفلی های واحد های تجاری و مغازه هم مطرح شود. یعنی حق سرقفلی مالکان مشاعی شامل همان قوانین ملک مشاع میشوند.

تصرف عدوانی یعنی چه؟

هر چیزی که قابل نقل است (مانند حق سرقفلی) یا غیر قابل نقل است (مانند ملک تجاری یا مسکونی)که تحت تصرف و تسلط شخص قرار دارد این مهم را نشان میدهد که این شئ  برای او است. مدعی برای رسیدن به چیزی که نزد دیگری است فقط می‌تواند طرح دعوی کند و از ادلۀ ثابت کردن دعوی در صورت وجود استفاده کند که مراجع قضایی به نفع او حکم صادر کرده باشد و او را به  عنوان مالک حقیقی آن ملک یا حق بشناسد.

خلع ید از ملک مشاع چارچوب مشخص و دارای محدودیتی ندارد ؛ بلکه از عوامل اصلی در تشخیص آن قانون است و مفاد قاعده این است که مسلط شدن شخص بر شی، دال بر مالکیت آن شخص است؛ مگر این‌که خلاف این امر اثبات شود. طبق مادۀ ۳۵ ق.م  متصرف شدن به عنوان مالکیت دلیل بر مالکیت ملک است مگر اینکه خلاف این امر اثبات شود؛ و طبق مادۀ ۳۱ ق.م هیچ ملک و مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان خلع کرد مگر با حکم قانونی.

پس هیچ‎‌کس حق ندارد ملک و مال دیگری را که برای شخص دیگری است به نحو عدوان و ستم تصاحب کند و متصرف شود ، مگر این‌که به طور قانونی این کار را انجام بدهد. او همچنین توانایی این را ندارد که به وسیلۀ قدرت شخصی که دارد ، آن را از تصرف شخص متصرف بیرون بیاورد؛ در غیر این صورت فرد غصب کننده محسوب می‌شود و به عنوان متصرف مال و ملک دیگران تحت پیگرد قانونی قرار می‌گیرد.

اجرای حکم خلع ید در املاک مشاعی

به موجب ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی اگر به نفع یکی از مالکین مشاعی و علیه متصرف مال مشاع، حکم خلع ید صادر شود متصرف از ملک بیرون رانده میشود، اما ملک در اختیار محکوم له قرار نخواهد گرفت؛ زیرا لازمه تصرف محکوم له بر ملک، تصرف در سهم سایر شرکای ملک مشاعی نیز می باشد که این تصرف نیاز به اجازه آنها دارد و اگر بدون اجازه تصرفی در ملک صورت گیرد متصرف غاصب و در نتیجه ضامن خواهد بود ولو اینکه خود، ملک مشاعی ملک باشد حتی اگر مالک مشاعی سهم مالکانه خود را به دیگری اجاره دهد برای تسلیم آن به مستأجر باید اجازه شریک یا شرکای دیگر را اخذ نماید، توجه به این امر ضروری است که اطلاق کلمه متصرف در ماده ۴۳ مذکور اعم است از این که متصرف مالکیتی در ملک نداشته باشد و یا اینکه یکی از مالکین مشاعی ملک باشد.

اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به این پرسخ که «احد از شرکا به طرفیت شریک دیگر که متصرف تمام ملک مشاع است دادخواست خلع ید داده است، آیا دادگاه پس از صدور حکم باید خلع ید از شریک نماید و ملک را به تصرف دیگران بدهد یا ترتیبی دیگر باید داده شود؟ طی نظریه شماره ۴۳۰۰/۷ مورخ ۹/۹/۶۲ پاسخ داده است: « ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب اول آبان ماه ۱۳۵۶ صراحت دارد که در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده است از تمام ملک خلع ید می شود و تصرفِ محکوم له در ملکِ مشاعِ خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است که با این کیفیت رضایت و یا عدم رضایت متصرف قبلی و محکوم له در نحوه اجرای حکم و مخالفت هر یک با تصرفات دیگری تأثیری در اجرای حکم ندارد و در صورتی که محکوم علیه کل ملک را متصرف باشد پس از خلع ید کامل ملک، تصرفات هر یک از طرفین به نحو اشاعه و مطابق مقررات املاک مشاعی نخواهد بود» و در نظریه شماره ۲۸۸۹/۷ مورخ ۱۹/۵/۱۳۷۶ در پاسخ به این پرسخ که: در یک پرونده اجرائی، حکم بر خلع ید متصرف به نفع احد از مالکین صادر شده و حکم صادره با خلع ید متصرف به اجرا درآمده و به دستور اجرای احکام درب ملک مقفل شده و در اختیار هیچ یک از مالکین قرار نگرفته بلکه از طرف اجرای احکام گفته شده که برای تحویل گرفتن ملک کلیه مالکین باید توافق داشته باشند و چون چنین توافقی نیست تکلیف مالک یا مالکینی که مایل باشند شخصاً از سهم خود استفاده نمایند چیست؟ اداره حقوقی قوه قضائیه اعلام کرده است: « با اجرای حکم صادره بر مبنای ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی و خلع ید از متصرف ملک مشاع و تنظیم صورت مجلس برای اجرای دادگاه تکلیفی از جهت اداره ملک مشاعی باقی نمی ماند. 

مالکین مشاع باید موافق مقررات املاک مشاعی که مبنی بر توافق است رفتار کنند. در صورتی که فی مابین مالکین توافق برای اداره توسط شرکا یا شخص ثالث وجود نداشته باشد، مالک مشاع می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک برود دستور موقت برای اداره و نگهدای ملک مشاع و ثانیاً اجازه اداره و نگهداری ملک مشاع و ثانیاً اجازه اداره و نگهدای هزینه های مربوطه با صدور حکم دریافت کند

نکات مهم در خصوص دعوای خلع ید

۱- استماع ادعای خلع ید از مالک منافع موجه نیست؛ زیرا علی القاعده طرح دعوی خلع ید مربوط به مالک رسمی عین غیرمنقول است.


۲- ادعای خلع ید ملک مشاعی دو دانگ از شش دانگ عیله شرکاء دیگر قابل طرح است و دفاع متصرف مبنی بر جواز استیلاء به استناد صلح نامه عادی قابل اعتنا نیست، مگر اینکه تصرف، انتقال مالکیت را به عنوان دعوی مستقل ثابت کند. استمرار تصرف به استناد اجازه سابق مالک هم مؤثر در مقام نیست؛ زیرا طرح دعوی از سوی مالک مشاعی عدول از اجازه استفاده اختصاصی متصرف تلقی می شود. 

به موجب ماده ۵۷۸ قانون مدنی شرکاء همه وقت می توانند از اذن خود رجوع کنند؛ مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت باقی است حق رجوع ندارند. دادن دادخواست خلع ید مأذونیت شریک را منتفی میکند و استفاده شرکای مشاعی مشمول ماده  ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است.

۳- خلع ید و قلع بنا فرع بر مالکیت است، صدور حکم اثبات مالکیت تا زمانی که منتهی به صدور سند مالکیت مطابق مقررات قانونی ثبت اسناد نشده دلیل مالکیت در قبال دارندۀ سند مالکیت نمی باشد.




منابع: عدل و حق، تهران وکیل
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
آیا گشت ارشاد در اهداف خود موفق بوده است؟
بله
خیر
آخرین اخبار
چشم انداز
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان