کد خبر: ۲۸۸۵
تاریخ انتشار: ۰۴ مهر ۱۳۹۷ - ۱۰:۲۰-26 September 2018
با سلام مستاجر بنده این ماه وقتش تموم میشود؛ ولی هفت ماه است که کرایه نداده. پول رهن دست من دو میلیون است.
پرسش شهروندی که درباره خودداری مستاجر از پرداخت اجاره‌بها و تخلیه ملک از کارشناسان وکیل‌آنلاین پرسیده، چنین است:

با سلام  مستاجر بنده این ماه وقتش تموم میشود؛ ولی هفت ماه است که کرایه نداده. پول رهن دست من دو میلیون است. الان میخواهم شکایت کنم. پول کرایه های عقب افتاده به اندازه دومیلیون میشود. الان من باید چکار کنم؟ پول رهن را باید به حساب دادگاه بریزم یا میتوانم نریزم. چند روزه میتوانم حکم تخلیه بگیرم؟ ممنون.

پاسخ کارشناسان وکیل‌آنلاین

معمولاً مراجعه به مرجع قضایی در این موارد زمانی است که مستاجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک ننماید، لذا در صورتیکه مستاجر با پایان مدت اجاره اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نمی باشد. لذا شما با احتساب اجاره های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می توانید بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل نمایید.

اما چنانچه مستاجر خلاف آنچه گفته شد، عمل نمود، شما با سپردن مبلغ ودیعه به دادگستری می توانید تخلیه و نیز اجاره های معوقه خود به انضمام دیرکرد و هزینه های دادرسی را از وی مطالبه نمایید و این روند، در زمان نسبتا کوتاهی انجام خواهد شد.

برای این‌که درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد، باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا این‌که کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید. برای تخلیه ملک براساس ماده۲ قانون مالک و مستاجر‌ سال۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرای آن باید تقاضای تخلیه کرد. براساس قانون، دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف می‌فرستد.

تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره عادی است

ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. درخصوص قرارداد‌های عادی فرقی بین این‌که قرارداد به‌صورت دستی و بر روی‌برگه تنظیم یا در آژانس املاک تهیه شده باشد، وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم‌شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام‌خانوادگی، محل اقامت مستاجر، مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.
مقام قضائی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر ‌سال۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک، رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، طبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مسأله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.

تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره رسمی است

این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد، زیرا در این صورت با صدور حکم، مستاجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود، باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده، تقاضای صدور اجراییه کند، در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود، می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.

در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و... را پرداخت نکرده باشد، نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است، کم کنیم، بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه، دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور، تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رأی دادگاه، مطالبات را از آن کم کرده و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

اهمیت تشخیص قانون حاکم

با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به‌عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب‌ سال۵۶ باشد، دادگاه درخصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب‌ سال۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر‌ سال۷۶ (فقدان گواهی2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد، موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب‌ سال۱۳۷۶ وفق مقررات مواد ۲، ۳ و ۴ قانون مذکور باشد، ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر، دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر شده و توسط ضابطان قوه قضائیه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.

تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به‌صورت سند رسمی عبارت است از این‌که به موجب ماده۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب‌ سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی‌که محل اجاره به‌منظور سکنی باشد، به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری‌بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل و دستور تخلیه با انقضای مدت توسط موجر یا قائم‌مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته تقدیم شود، سپس اجرای تخلیه توسط ضابطان قوه‌قضائیه صورت می‌گیرد.
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
منشاء پدیده داعش را چه می دانید؟
ناشی از تفکر وهابی-تکفیری
محصول توطئه غرب و اسرائیل
آخرین اخبار
رنگ خدا
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
پنجره
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و متون مرجع
نظامی
کسب و کار
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان