کد خبر: ۲۸۷۴۳
تاریخ انتشار: ۰۹ دی ۱۴۰۰ - ۱۲:۴۴-30 December 2021
افراز و تفکیک چه تفاوت هایی با هم دارند؟
افراز فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد اما تفکیک، هم در اموال مشاع است هم اموال غیر مشاع.

بعد از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد اما بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه باقی است.

در افراز تعیین تکلیف نهایی با دادگاه است اما در تفکیک با اداره ثبت است.

مرجع درخواست افراز هم اداره ثبت است هم دادگاه اما مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت محل وقوع ملک است.

از شرایط بوجود آمدن افراز، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف بین مالکین مشاع می باشد.
در حین انجام عملیات تفکیک، هر یک از شرکا میتوانند به آن اعتراض نمایند و با اعتراض آنان ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توانند اقدام را ادامه دهند اما اعتراض به افراز در حین اقدام از سوی شرکای دیگر پذیرفته نیست و بعد از افراز میتوانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.
املاک ثبتی که جریان ثبتی آنان خاتمه یافته است اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد، مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض بمدت ١٠ روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه خواهد بود اما اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع درخواست، دادگاه عمومی محل می باشد.
نحوه تفکیک ملک به چه صورت است؟
نحوه تفکیک ملک به چه صورت است؟ – عدالت سرا
تفکیک عرصه و تفکیک اعیان
تفکیک عرصه یعنی تقسیم ملک به دو یا چند قطعه بطوریکه قطعات هیچگونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم نداشته باشند و هر یک بصورت قطعه ای مستقل باشند. تفکیک اعیان یعنی اینکه هر چند قطعات مفروز شده از پلاک، دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می باشد اما ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد. اگر مالک اعیان، قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد در تفکیک عرصه اقدام و بعد از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت مبادرت نماید. عرصه تابع وجود اعیان است و انجام تفکیک عرصه مذکور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد.

تفکیک اعیان ها به موجب بخشنامه های ثبتی بند ٣٨٢:

در مواردی که مالک اعیانی ­ها ثبت شده بر اساس ماده ۱۰۴ مکرر آیین ­نامه تقاضای تفکیک می ­نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همان ­طوری که در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد. بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود.

 
نحوه تفکیک املاک به موجب بخشنامه های ثبتی بند ٣٨٣:

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک و افراز املاک در واحدهای ثبتی خاطر نشان می نماید:

ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد. در مورد تفکیک ساختمان هایی که مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.

در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکات از قبیل (انباری، راهروها، تابلوی آب و برق، مراکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره) باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند و در مواردی که از این قبیل ساختمانها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت راساً نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.

در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال ۱۳۴۹ مستنداً به تبصره ۸ از ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفکیک نمایند. در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالکین با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۴۸-۲۴/۱۰/۶۳ هیئت عمومی دیوانعالی کشور بر اساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل می شود.

تکلیف تفکیک اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.

تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است به موجب بند ۳۷۵ مجموعه بخشنامه های ثبتی:

در موقع تفکیک، قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صدر شده نقشه برداری مورد تفکیک و باقیمانده آن با رعایت جهات مذکور در صورتمجلس تحدیدی و سند مالکیت ضروری است و باید از حدود مذکور در صورتمجلس تحدید و سند مالکیت تجاوز نشود در صورت بروز اشکال گزارش و کسب تکلیف شود.

به موجب بند ۶ ماده ٢۵ قانون ثبت، رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات ثبتی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. اگر رفع اشتباه به حقوق شخصی خللی وارد نماید، از صلاحیت هیات نظارت خارج است و ذی نفع و مدعی باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید.


املاکی که دارای سند مالکیت می باشند به دو دسته تقسیم میشوند: دستۀ اول املاکی است که نقشه ثبتی دارند، در خصوص این املاک بالتبع همه اطلاعات فنی از نظر طول، ابعاد، مساحت، شکل، زوایا و... روشن است اما چنانچه ملک فاقد نقشه ثبتی باشد، باز هم با استفاده از تعاریف سند می توان موقعیت ملک را شناسایی و عملیات بعدی را انجام داد. شایان ذکر است که داشتن سند مالکیت شرط لازم جهت تفکیک و داشتن مختصات نیز نقش تسهیل کنندۀ آن را دارد و اشخاص اصولاً برای سهولت انتقال و یا استفادۀ بهینه از املاک خود، اقدام به قطعه قطعه نمودن (تفکیک) آن می نمایند.

هدف اصلی از تفکیک، قطعه قطعه نمودن ملک بوده و اداره ثبت پس از تراضی شرکاء (بالاتفاق) ضمن تهیۀ نقشه تفکیکی توسط آن ها و نهایتاً پس از تأیید نقشه توسط شهرداری، صرفاً اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می نماید
 
آقای (الف) به طرفیت آقای (ب) دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم کرده که منجر به اصدار حکم به نفع خواهان شده است. در مرحله اجرا، اداره ثبت اسناد اعلام کرده که باید تفکیک ملک معمول شود و سپس سند انتقال یابد. آیا خواهان باید مجدداً در مقام تقدیم دادخواست به خواسته تفکیک برآید یا لازمه و مقدمه اجرای حکم صادره نیازمند تقدیم دادخواست به خواسته اخیر (تفکیک) نیست؟


شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.

گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.


نحوۀ طرح درخواست تفکیک بدین شکل است که متقاضی (مالک شخصاً، نمایندۀ مالک یا قائم مقام با ارائه دلیل سِمَت) ضمن تهیۀ نقشۀ تفکیکی با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، فرم مخصوص (فرم تقاضای تفکیک) را از متصدی مربوطه اخذ و پس از تکمیل مندرجات آن و تأیید دفترخانه، فرم تقاضای تفکیک و نقشه را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم میدارد و پس از طی این تشریفات، مراحل مربوط به تفکیک ملک آغاز می گردد.

تا سال ۱۳۴۵ که قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداری از تصویب گذشت و همزمان با آن نیز کار تهیه طرح های جامع شهری در ایران رونق گرفت، سیاست تفکیک و تعیین نوع استفاده از زمین در اختیار شخص مالک بود. مالک اختیار مطلق داشت که زمین خود را هر وقت بخواهد، به هر شکل و به هر اندازه که مایل است تفکیک و قطعه بندی کند و به هر شکل و هر چند طبقه و با هر مصالح ساختمانی و برای هر منظور که مایل است بسازد.

اداره ثبت وظیفه داشت نقشه تفکیکی و پیشنهادی مالک را قبول کرده و به ثبت برساند و اسناد مالکیت تفکیک را صادر نماید. تنها هدف دخالت اداره ثبت مراقبت از عدم تجاوز نقشه تفکیکی به اراضی مجاور و متعلق به دیگران بود. شهرداری نیز در مورد احداث ساختمان ها موظف بود، هر نقشه ساختمانی را که مالک پیشنهاد می نمود تصویب و پروانه ساختمان صادر نماید. صدور پروانه ساختمان فقط از این جهت انجام میگرفت که شهرداری مطابق متراژ ساختمان، عوارض خود را دریافت نماید و مراقب عدم تجاوز معابر موجود باشد. همچنین ساختمان دارای استحکام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جانی بوجود نیاورد و یا کمتر بوجود آورد.

برای اولین بار در سال ۱۳۴۵، ضمن مواد ۹۸ الی ۹۹ و ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری، این اختیار به شهرداری ها داده شده تا نحوۀ استفاده از زمین و منطقه بندی شهر و محل تأسیسات عمومی و سایر نیازمندی ها را تعیین نموده، در قطعه بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه های تفکیکی اراضی را قبل از اقدامات ثبتی، مورد بررسی و تصویب قرار دهند.

ثبت ملک در دفتر املاک آثاری دارد که در قانون ثبت و سایر قوانین ذکر شده است. قانون ثبت در ماده ۲۲ مقرر میدارد:

« همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت....»

این ماده و عبارت و مفهوم آن دلالت بر آن دارد که:

۱- ثبت ملک در مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به او ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است. تشکیلات رسمی مملکت در ماده ۲۲ که از آن به دولت تعبیر شده است، او را مالک می شناسد. منظور از دولت در ماده ۲۲، تنها قوه مجریه نیست، بلکه قوه حاکم است که شامل قوای سه گانه و تمام تشکیلات کشور می باشد.

۲- پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک، دلیل مالکیت محسوب نشده و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند استناد نماید.

۳- ثبت ملک به نام هر کس، از غیر سلب مالکیت کرده و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی شود.

بنابر آنچه در خصوص مالک ملک و سند مالکیت توضیح داده شد ذکر این نکته مجدداً لازم می نماید که ، اجابت خواستۀ مالک یا مالکین در راستای مقولۀ تفکیک بستگی به آن دارد که در خصوص ملک مورد درخواست، سند مالکیت صادر شده باشد؛ به عبارت دیگر "تفکیک ملک فقط درصورتی امکان پذیر است که ملک دارای سند مالکیت باشد و با ارائه سند عادی نمی توان درخواست تفکیک نمود".

در تفکیک، توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می گردد که با توافق نسبت کسری و زیادت با صلح و هبه رفتار خواهد شد.

لازم است در خصوص تقسیم ملک به صورت تفکیک و یا افراز این نکات را بدانید:

در تفکیک، وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد؛ یعنی مالکیت برای بیش از یک نفر باشد.

تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک وجود دارد.

تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، ولی در تفکیک این ضروری نیست و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.

تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط با وجود صورتمجلس تفکیکی، شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند


نظر هیئت عالی

پس از رسیدگی دادگاه و احراز صحت دعوا و صدور حکم به نفع خواهان، در واقع محکوم له قائم‌مقام قانونی فروشنده در ملک و ذی‌نفع در موضوع می‌باشد و پس از تشکیل پرونده اجرایی، محکوم له از طریق دایره اجرا یا دادگاه به اداره ثبت معرفی و با رعایت مقررات قانونی و اخذ گواهی پایانکار نسبت به تفکیک ملک و سپس انجام انتقال آن طبق مفاد حکم صادره اقدام می‌شود.
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
آیا گشت ارشاد در اهداف خود موفق بوده است؟
بله
خیر
آخرین اخبار
چشم انداز
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان