کد خبر: ۲۵۹۸۷
تاریخ انتشار: ۲۰ تير ۱۴۰۰ - ۱۴:۴۴-11 July 2021
بصورت کلی املاک با اسناد اوقافی قابل ترهین و وثیقه و بازداشت هستند مشروط بر اینکه در قیمت گذاری برای وقف عام که حق الارض سالیانه به اوقاف پرداخت می‌شود ۱۵ درصد و برای وقف خاص که حق الارض به نوادگان واقف پرداخت می‌شود تا ۲۵ درصد کمتر از نرخ اراضی مشابه آزاد محاسبه شود.
املاکی که عرصه‌های ان وقفی است (چه عام چه خاص یا استان قدس و...) ارزش آن حدودا  ۷۰ الی ۸۰ درصد املاک طلق مجاور است.

جناب استاد ابراهیمی در صفحه ۱۵۷ کتاب همراه کارشناس راهنمایی زیر را فرمودند:
" بر اساس روش اوقاف برای تعیین حقوق مربوط به متولی وقف، ۷۰٪ ارزش کل ملک برای ارزش عرصه و ۳۰٪ ارزش کل ملک برای ارزش اعیان تعیین شود"

همچنین  اعیان  را به قرار زیر تعریف نمودند:
ارزش اعیان برابر ارزش عین مصالح اعیان یا ارزش اعیان برابر است با ارزش روز ملک منهای ارزش زمین یا قدر السهم از ارزش زمین (برای آپارتمانها)

لذا در ارزیابی املاک اوقافی موارد حقوقی زیر قابل طرح است:

- نقل و انتقالات توسط مستاجر باید با هماهنگی و رضایت واقف انجام گیرد.
- هزینه مربوط به موافقت به انتقال باید توسط واگذار کننده به واقف پرداخت شود.
- ارزش املاک اوقافی با توجه به مشکلات خاصی که در خصوص اینگونه املاک وجود دارد قطعا کمتر از ارزش املاک طلق می باشد. این ضریب کاهشی در حد ۳۰ درصد مورد قبول اکثر کارشناسان می باشد. البته فقط برای املاک مسکونی نه تجاری و سرقفلی

براى تعيين ارزش اعيانى روشهای زیر پيشنهاد مي گردد:

روش اول 

ارزش كل ملك را بدست آوريد. ارزش عرصه را از آن كسر نماييد‌ ارزش باقى مانده را در ٧٠٪‏ ضرب نماييد.

روش دوم

ارزش كل ملك را بدست آوريد. مبلغ بدست آمده را در ٣٠٪‏  ضرب نماييد. این روش  بر اساس فرمول اوقاف است ولی دارای کاستی‌هایی نیز می‌باشد. از جمله تفاوتی برای کیفیت، مساحت، قدمت، کاربری، موقعیت و سایر عوامل موثر در ارزیابی، قائل نشده است.

پیشنهاد می گردد از دو روش استفاده نمایید. اگر بين دو روش اختلاف فاحشى نبود، ميانگين دو روش را براى ارزش اعيانى اعلام نماييد. در غیر اینصورت از روش دوم استفاده گردد.

نکته مهم: یعنی تاثیر مدت بهره برداری باقی مانده از قرارداد در ارزیابی:

"ارزش اعیان با احتساب حق بهره برداری از عرصه به مدت(زمان باقیمانده از اجاره)ریال وارزش عرصه با توجه به متصرف قانونی وصرفنظر از فعالیت مستاجر ....ریال براورد و ارزیابی میشود"

لذا پیشنهاد می گردد که ارزش نهایی تعیین شده از روشهای بالا به تناسب زمان باقی مانده از قرارداد به زمان کل ضرب گردد. یعنی اگر مبلغ برآوردی A ریال، مدت کل قرارداد مثلا ۹۹ سال، زمان سپری شده ۳۰ سال باشد، ارزش نهائی برابر با :

A*(60/99)
خواهد بود. 

غلامرضا گلستانی نسب


کارشناسان‌رسمی ساختمان
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
کرونا چه خواهد شد؟
بزودی نابود می شود
هرگز از بین نمی رود
آخرین اخبار
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان