کد خبر: ۲۵۴۷۲
تاریخ انتشار: ۳۰ خرداد ۱۴۰۰ - ۰۷:۱۹-20 June 2021
دغدغه دشوار خرید مسکن برای خانوارهای مصرفی بحث درباره لزوم مقابله با سوداگری را در بازار مسکن داغ کرده است.
عصراسلام: یکی از راهکارهای پیشنهادی نیز مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن است. به‌طور کلی مالیات بر عایدی سرمایه مالیاتی است که بر سود حاصل از فروش دارایی‌هایی همچون سهام، اوراق قرضه، فلزات گرانبها، املاک و مستغلات وضع می‌شود، البته تمرکز این نوشتار بر مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن است.

براساس پژوهش‌های صورت‌گرفته در سایر کشورها، در مجموع انتظار آن است که معرفی این مالیات تاثیر منفی بر حجم معاملات و هم‌چنین سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن داشته باشد، اما ارزیابی آثار این مالیات بر سطح قیمت و نوسان آن پیچیده و مبهم است. به‌رغم آنکه انتظار اولیه آن است که مالیات بر عایدی سرمایه با هدف‌گرفتن مستقیم سود سفته‌بازی، نقش قابل‌توجهی در کاهش سوداگری داشته باشد، اما این استدلال همواره با یافته‌های تجربی در بازارهای مختلف حمایت نمی‌شود. 

تعامل انتظارات افراد با این سازوکار مالیات‌ستانی می‌تواند منجر به تشدید نوسانات بهای مسکن شود. به‌طور مثال خریداران در دوران رکود بازار می‌دانند که در آینده و پس از تغییر شرایط بازار، مالیات بالایی پرداخت خواهند کرد و این موضوع تمایل به پرداخت خریداران را کاهش می‌دهد، درست به‌همین دلیل خریداران در دوران رونق قیمتی حاضر هستند بهای بالاتری بپردازند، درحالی‌که فروشندگان در دوران اوج قیمت با توجه به سطح بالای مالیات بر عایدی سرمایه تعلق گرفته به فروش تمایل دارند فروش را به تعویق اندازند. در این حالت مالیات بر عایدی سرمایه دو مطلوب سیاستگذار را (یعنی ۱- کاهش نوسان بهای مسکن و ۲- افزایش عرضه در دوران اوج قیمت، به‌ویژه هنگامی که اوج قیمت ناشی از کمبود عرضه و مازاد تقاضا است) برآورده نمی‌کند.

در بسیاری از کشورها برای مالکان مصرفی یا املاکی که برای مدتی طولانی نگهداری شده باشند، معافیت‌های مالیاتی درنظر گرفته می‌شود. هرچند استدلال‌هایی برای این موضوع مطرح می‌شود. اما در مجموع چنین معافیتی به‌میزان قابل‌توجهی حجم مالیات‌های ستانده‌شده و بنابراین ظرفیت تامین منابع عمومی از طریق این مالیات را کاهش می‌دهد. البته چنین تبعیض‌های مالیاتی، به سیاستگذار امکان می‌دهد برخی اهداف خود را- ‌همچون کاهش سوداگری (به‌معنای خرید به‌قصد نگهداری کوتاه‌مدت) در بازار مسکن- دنبال کند. اما بر پیچیدگی‌های تحلیل آثار همه‌جانبه این مالیات نیز می‌افزاید. عوامل متعددی در تعیین ارزش زمین یا ملکی مشخص مؤثر هستند. 

توسعه‌گر با سرمایه‌گذاری در یک زمین بایر یا مخروبه می‌تواند آن را تبدیل به ملکی باارزش کند، اما گاه نگهداری زمین به‌خودی‌خود سود مناسبی نصیب مالک می‌کند. بخش مهمی از این ارزش‌یابی ناشی از گسترش شهر و افزایش دسترسی‌ها و مطلوبیت محل و سرمایه‌گذاری‌های عمومی است که در همسایگی آن ملک صورت گرفته است. در این حالت مالک بدون آنکه ارزش‌افزوده‌ای خلق کرده باشد، تنها با نگهداری زمین از آثار مثبت جانبی سرمایه‌گذاری‌های عمومی بهره‌مند می‌شود. با مالیات بر عایدی سرمایه می‌توان این ارزش‌ها را شناسایی کرده و پس از جذب به بخش عمومی دوباره این منابع را به‌مصارف عمومی اختصاص داد. در این حالت مالیات بر عایدی سرمایه در نقش ابزاری برای کسب ارزش ظاهر می‌شود.

در کشوری همچون ایران که با تورم‌های مزمن بالا روبه‌رو است، پس از گذشت زمانی مناسب، حتی اگر ارزش واقعی یک ملک تغییری نکرده باشد، ارزش اسمی آن به‌سادگی چندین برابر می‌‌شود. بدیهی است مالیات‌ستانی بابت ملکی که ارزش واقعی آن تغییر نکرده (یا بدتر از آن کاهش یافته)، منصفانه نیست، بنابراین ضروری است در محاسبه عایدی سرمایه، ارزش‌یابی ناشی از تورم برآورد شده و ارزش واقعی محاسبه‌شده مبنای اخذ مالیات قرار گیرد.

نکته مهم دیگر آنکه یکی از مهم‌ترین بسترهای سوداگری در بازار مسکن یا بازار دارایی‌های دیگر، نقدینگی است که به‌طور فزاینده و بی‌امان به تزریق می‌شود. چنانچه این حجم از نقدینگی وارد اقتصاد نمی‌شد، چه بسا شاهد چنین سطحی از نوسان و تلاطم در بازار دارایی‌های مختلف، از جمله مسکن، نبودیم. حوزه مهم دیگری که به سیاستگذار برای بهبود پایدار بخش مسکن و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن قابل یادآوری است، ضرورت دستیابی به رشدهای اقتصادی پایدار و مناسب است که جز از طریق انجام اصلاحات ساختاری اقتصاد در حوزه‌های سیاست‌های پولی-مالی (و ارزی و بانکی)، بهبود فضای کسب‌وکار، افزایش رقابت و کاهش مداخلات دولت در اقتصاد به‌دست نمی‌آید.


نویسنده: فخرالدین زاوه


دنیای اقتصاد، مجمع فعالان اقتصادی

نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
کرونا چه خواهد شد؟
بزودی نابود می شود
هرگز از بین نمی رود
آخرین اخبار
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان