کد خبر: ۲۱۴۳۴
تاریخ انتشار: ۱۰ آذر ۱۳۹۹ - ۲۲:۱۳-30 November 2020
حق شفعه مختص اموال غیر منقول است و شرایط خاصی دارد برای اینکه به وجود بیاید و قابل اعمال باشد. برای آشنایی با شرایط آن مطلب زیر را مطالعه بفرمایید.
مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می‏‌گویند.

بر اساس تعریفی که از حق شفعه در ماده ارائه شد، در ادامه از نحوه‏ اعمال این حق یک مثال ساده بیان می‏‌کنیم:

فرض کنید شخص الف و ب مشترکا مالک یک قطعه زمین هستند. سه دانگ از زمین ملک شخص الف و سه دانگ باقی‏مانده از آن شخص ب است. الف طی قراردادی سهم خود از زمین را به شخص ج می‌‏فروشد. در این حالت شریک دیگر یعنی شخص ب حق دارد پولی را که ج در ازای خرید زمین به الف پرداخته است، به او بپردازد و زمین را به ملکیت خود درآورد. به این نوع اعمال حق، حق شفعه می‏‌گویند.

با توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی برای اعمال حق شفعه یک سری شرایط لازم است که در زیر به آن‏ها اشاره می‏‌کنیم.

· شریک بودن در ملک

حق شفعه در مال مشاع به وجود می‌آید. منظور از مال مشاع مالی است که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و نتوان در خارج سهم هر کدام از شرکاء را از هم تشخیص داد؛ به گونه‏ای که همه‏‌ی آن‏ها در جزء جزء مال با هم شریک‏‌اند و تا زمانی که مال تقسیم (افراز) نشود معلوم نیست که هر کدام از شرکاء مالک کدام جزء مشخص از مال خواهند بود. به محض این که مال تقسیم شود حق شفعه از بین می‏‌رود. به این ترتیب زمان اعمال حق شفعه باید قبل از تقسیم مال باشد.

غیرمنقول بودن مال 

حق شفعه صرفا در مورد اموال غیرمنقول اعمال می‏‌شود. منظور از اموال غیرمنقول، اموالی هستند که نتوان آن‏ها را از محلی به محل دیگر انتقال داد. فرقی ندارد که این اموال ذاتا در محلی مستقر شوند مثل یک قطعه زمین کشاورزی یا آن که به واسطه‏‌ی عمل انسان غیرمنقول شده باشد به‌صورتی که اگر بخواهیم این اموال را جا‌به‌جا کنیم موجب خرابی یا نقص خود مال یا محلی که مال در آن قرارداد می‏‌شویم مثل بنایی که در یک قطعه زمین ساخته می‏‌شود یا آجری که در ساخت یک دیوار به کار می‌‏رود.

قابل تقسیم بودن ملک

همان‌طور‌که در زیر عنوان شریک بودن در ملک اشاره کردیم، ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای اطلاع یافتن از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملکی به طریق زیر عمل می‌‏کنیم:
۱. اگر ملکی سابقه‏‌ی ثبتی نداشته باشد یعنی ملک و مشخصات آن در دفتر املاک ثبت نشده باشد قابلیت تقسیم یا عدم وجود این قابلیت در آن به وسیله‏‌ی کارشناس رسمی داگستری مشخص می‏‌شود.

۲. اگر ملکی سابقه‏ی ثبتی داشته باشد با مراجعه به اداره‏ی ثبت و تایید این نهاد می‏توان اقدام به تقسیم نمود.
قابل تقسیم نبودن ملک دلایل مختلفی دارد. یکی از این دلایل ضرری است که در صورت تقسیم ملک به مالک وارد می‏‌شود به این جهت که برخی از اموال در اثر تقسیم، ارزش اقتصادی خود را از دست می‌‏دهند. گاهی ممکن است تقسیم کردن مالی با نظم عمومی جامعه یا قوانین کشور مخالف باشد. به این ترتیب ملک قابل تقسیم می‏‌شود.

انتقال ملک به وسیله‏‌ی قرارداد خرید و فروش (بیع) باشد 


عبارت بالا به این معناست که شخص ج لازم است خانه را طی قرارداد خرید و فروش از آن خود کند تا به این ترتیب برای شخص ب حق شفعه ایجاد شود. بنابراین اگر شخص الف ملک خودش را به شخص ج ببخشد یا با ج مصالحه کند، شریک دیگر (ب) نمی‏‌تواند از حق شفعه استفاده نماید.

ملک باید مشترک بین دو شریک باشد


به این ترتیب هرگاه بیش از دو نفر مالک زمینی باشند حق شفعه برای هیچ کدام از آن‏ها ایجاد نمی‏‌شود. لازم است در زمان فروش مال به شخص ج مال فقط دو مالک داشته باشد اما خریدار ممکن است بیش از یک نفر باشد. در این زمینه مشکلی در اعمال حق شفعه وجود ندارد چرا که وجود دو شریک در زمان فروش ملک به ج لازم است نه در زمان اعمال حق شفعه توسط شخص ب.ممکن است شخص ج طی یک قرارداد دیگری سهم خود را به شخص د واگذار کند در این حالت باز هم ب اختیار اعمال حق شفعه را دارد. شفیع درصورتی نسبت به بخش 

دوم (معامله ج و د) حق شفعه پیدا می‏کند که نخستین بخش (معامله الف و ج) را پس از اطلاع از فروختن، فورا به ملکیت خودش در بیاورد و اگرنه ملک دارای سه شریک شده و دیگر امکان اعمال حق شفعه در آن وجود نخواهد داشت.

ویژگی‌های حق شفعه 


با تعریف حق شفعه در یادداشت قبل آشنایی مختصری پیدا کردید. در این مطلب با ویژگی‌های حقوقی حق شفعه آشنا می‌شوید. با ما همراه باشید.

حق شفعه حق مالی است

دلیل مالی بودن این حق از آن جهت است که به وسیله‏‌ی این حق می‌‏توان مالی را به دست آورد. یعنی شخص ب می‏‌تواند با پرداخت مبلغ مشخصی پول به شخص ج مال را از آن خود کند.فلسفه‏‌ی حق شفعه ایجاد حس امنیت در میان شریکان و دفع کردن شریک ناخواسته و احتمالی است.
حق شفعه قابل اسقاط (صرف‌نظر‌کردن و چشم‌پوشی) است صاحب حق شفعه (شفیع) می‌‏تواند از این حق استفاده کند یا از آن صرف‌نظر نماید. در صورتی که از این حق صرف‌نظر کند امکان بازگشت مجدد این حق وجود ندارد.

حق شفعه حق عینی است

منظور از حق عینی حقی است که فردی مستقیما به یک مال پیدا می‌‏کند؛ چرا که وقتی ج ملک را از الف می‏‌خرد مستقیما برای شخص ب (شفیع) نسبت به آن مال فروخته شده حق ایجاد می‏‌شود. در این حالت لازم است ب در دادگاه دعوی مطرح کند تا ملک را از آن خود کند. طرح دعوی توسط ب نشان‌دهنده‏‌ی آمادگی او برای اعمال حق شفعه است. در صورت اثبات شرایط اعمال حق شفعه دادگاه مالکیت شفیع نسبت به قسمت فروخته شده را اعلام می‏‌کند.

ویژگی‌های حق شفعه

حق شفعه غیرقابل انتقال است

به این معنا که حق شفعه در مثالی که ابتدای بحث ذکر شد، تنها برای ب ایجاد می‏‌شود ب نمی‏‌تواند این حق خودش را به دیگری منتقل کند. تنها راه انتقال حق شفعه از شخص ب به دیگری در حالتی است که ب فوت کند و این حق او به ارث برسد. در این حالت وراث ب حق شفعه خواهند داشت. لازم به ذکر است در حالتی که وراث متعدد باشند یا باید همه‏‌ی آن‏ها از اعمال حق شفعه صرف‌نظر کنند یا نسبت به همه‏‌ی قسمت‏‌هایی که مورد معامله قرارگرفته، این حق را اجرا نمایند. (این‌طور نیست که هر یک از ورثه مستقلا نسبت به سهم خودش اختیار حق شفعه داشته باشد).


حق شفعه فوری است
        
اعمال حق شفعه فوری است. چون در صورتی که شفیع فوراً اراده‏‌ی خودش را اعلام نکند این‌طور برداشت می‏‌شود که وی قصد صرف‌نظر کردن از حق شفعه‏‌ی خویش را دارد. در مورد مفهوم فوری بودن، لازم به توصیح است که این فوری بودن کاملا عرفی است و به عادت مردم جامعه بستگی دارد. شفیع از تاریخ مطلع شدن از وقوع قرارداد میان الف و ج فورا باید اراده‏‌ی خودش را در اعمال حق شفعه، اعمال کند. همواره شفیع نسبت به وقوع قرارداد ناآگاه فرض می‏‌شود. هر کسی مدعی است که شفیع از وقوع قرارداد خبر داشته است باید این ادعای خود را اثبات کند.
در خصوص اجرای حق شفعه مطابق قانون، امکان جزء‌جزء کردن اجرای حق شفعه وجود ندارد. صاحب حق یا باید از آن صرف‌نظر کند یا نسبت به تمام ملک مورد نظر آن را اجرا نماید.
دعوی اعمال حق شفعه در دادگاه محل وقوع ملک صورت می‏‌گیرد مثلا اگر ملک در شهر سنندج قراردارد، دادگاه سنندج صالح به رسیدگی دعوی حق شفعه است. این دعوی بر علیه خریدار (ج) و فروشنده (الف) اقامه می‏‌شود و دعوی بر خریدار به تنهایی کافی نیست. برای اعمال حق شفعه ابتدا لازم است شفیع همان مبلغی که "ج” برای خرید ملک به خریدار پرداخته در صندوق دادگستری بپردازد یا به صندوق ثبت بسپارد و سپس اقدام به اعمال این حق نماید./پايگاه آموزش همگانى (مهداد)قوه قضايي
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
کرونا چه خواهد شد؟
بزودی نابود می شود
هرگز از بین نمی رود
آخرین اخبار
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان