کد خبر: ۲۱۴۲۲
تاریخ انتشار: ۱۰ آذر ۱۳۹۹ - ۱۳:۱۵-30 November 2020
بر خلاف تصور، نه تنها حرفه نظارت سهل و آسان نیست بلکه یکی از پرمسئولیت‌ترین "مشاغل" در صنعت ساختمان است.
 جالب است بدانیم که با وجود فراز و نشیب های بسیار زیاد این حرفه، بر اساس ضوابط و مقررات جاری (بند ۱۴-۳ مبحث دوم) نظارت شغل به حساب نمی آید! 

به یقین می توان گفت که بسیاری از مشکلات در حوزه ساخت و ساز شهری ناشی از عدم اصلاح این موضوع در ضوابط و مقررات مربوطه است.

لازم به ذکر است که حق‌الزحمه ناچیز مقرر شده برای این حرفه به هیچ عنوان با مسئولیت و میزان ریسک آن همخوانی ندارد.

مهندس ناظر باید در هر مرحله از عملیات ساختمانی، گزارش مرحله‌ای وضعیت پیشرفت پروژه و مطابقت موارد اجرا شده با نقشه‌های مصوب و مقررات ملی ساختمان را به مرجع صدور پروانه و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان ارائه نماید. 

لازم است مهندس ناظر در تمام مراحل به طور کاملاً حرفه‌ای مستندات مهم مورد نیاز برای پاسخگویی و دفاع از حقوق خود در برابر استعلامات احتمالی مراجع ذيربط را تهیه و حفظ  نماید.

به منظور تهیه گزارشات مناسب و محکمه‌پسند، لازم است مهندس ناظر اطلاع و آگاهی کافی از موارد زیر داشته باشد:

۱- نکات فنی و مهندسی؛

۲- قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان؛

۳- مقررات ملی ساختمان؛

۴- قانون مدنی؛

۵- قانون مجازات اسلامی؛

۶- قانون شهرداری؛

۷- قانون کار؛

۸- قوانین و ضوابط بیمه‌های مهندسی؛

۹- مجموعه قوانین و ضوابط ایمنی آئین‌نامه حفاظت از کارگاه‌های ساختمانی وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي؛

۱۰- فن بیان و مذاکره و برقراری ارتباط با افراد مختلف؛

۱۱- شیوه نگارش نامه‌های اداری و خصوصاً گزارش‌نویسی؛

۱۲- امور ثبتی و حقوقی و تنظیم لایحه، دفاعیه و اظهارنامه.

در صورتيكه مهندس ناظر گزارشات خود را از نظر مسائل فني، ايمني و حقوقي به طور كاملاً حرفه‌اي و به موقع به مراجع ذيربط ارائه نمايد، مطمئناً در حرفه نظارت با مشكل خاصي مواجه نشده و در صورت وقوع حوادث در محاكم قضايي و انتظامي تبرئه خواهد شد.

بخش دوم: ارائه و ثبت به موقع گزارشات مرحله‌ای توسط شخص مهندس ناظر

عدم ثبت گزارشات مرحله‌ای توسط مهندس ناظر مي‌تواند تبعات بسيار ناخوشایندي را براي وی در پي داشته باشد.

ناظر ساختمان باید با چشم پوشي از هزينه‌های زمانی و مالی مربوطه، شخصاً گزارشات را در دفاتر الكترونيك شهر ثبت نمايد.

سهل انگاري در ثبت گزارشات مرحله ای توسط ناظر به دلایلی نظیر هزینه ثبت گزارش و يا نداشتن فرصت كافي و محول کردن این مهم به مجري يا مالك پروژه روش نادرستی است.

احتمال ثبت ديرهنگام گزارشات مرحله‌اي توسط مالك يا سازنده يكي از مسائلي است كه مي‌تواند در شوراي انتظامي سازمان نظام مهندسي ساختمان استان به دلیل عدم نظارت مستمر و اشراف به پیشرفت فیزیکی کار باعث محكوميت مهندس ناظر شود.

اين موضوع خصوصاً هنگاميكه خلاف ساختماني شامل عدم رعايت اصول ايمني و يا عدم رعايت ضوابط شهرسازي و معماري و يا هرگونه اضافه بنا يا مغايرتِ موارد اجرا شده با نقشه‌هاي مصوب در مرحله‌اي از كار باشد، از اهميت بيشتري برخوردار است.

بخش سوم - قسمت اول: اعلام خلاف در صورت عدم رعایت مسائل ایمنی و یا فنی در کارگاه

در شرايطي كه ضوابط و اصول ايمني مطابق با مبحث ۱۲ مقررات ملي ساختمان و آيين‌نامه حفاظت از كارگاه‌هاي ساختماني وزارت كار و امور اجتماعي در كارگاه تحت نظارت مهندس ناظر رعايت نمي‌گردد؛

مهندس ناظر باید "با توجه به اهميت موضوع و خطرات جانی احتمالی"، گزارش وقوع خلاف را با اشاره كامل به مفاد قانوني مربوطه به سازمان‌ها و ادارات زیر ارائه و شماره ثبت دبيرخانه‌هاي آن‌ها را اخذ نمايد:

۱- شهرداري (دفاتر الکترونیک شهر)؛
۲- سازمان نظام مهندسي ساختمان استان؛
۳- واحد كار و امور اجتماعي محل؛
۴- آتش‌نشاني؛
۵- كلانتري محل.

در مواردي كه موضوع از طرف مراجع ياد شده خصوصاً شهرداري مورد پيگيري قرار نمي‌گيرد، ناظر باید به صورت حضوري (حتي چندين مرتبه) به آن مراجع مراجعه و موضوع را مطرح و پيگيري نمايد.

قابل ذکر است که در ماده ۷ آيين‌نامه حفاظت از كارگاه‌هاي ساختماني وزارت كار نسبت به اعلام تخلف به واحد كار و امور اجتماعي محل تاکید شده است.


بخش سوم - قسمت دوم: اعلام خلاف در صورت عدم رعایت مسائل ایمنی و یا فنی در کارگاه

در صورت مشاهده خلاف فنی و اجرایی (مرتبط با معماری، سازه و یا تاسیسات ساختمان) در مرحله‌اي از ساخت بنا، مهندس ناظر باید ضمن ابلاغ تذکر کتبی به مالک یا سازنده و درخواست رفع خلاف، گزارش خلاف در آن مرحله از کار و در صورت اهمیت موضوع تاکید بر توقف کار تا اصلاح موارد خلاف را در دفاتر الكترونيك شهر  (مرجع صدور پروانه: شهرداری) و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان ثبت نماید. 

علاوه بر آن در صورت عدم پيگيري ناحیه شهرداری مربوطه لازم است همان گزارشات به همراه اعلام عدم پیگیری ناحیه شهرداری محل به دبيرخانه معاونت شهرسازي و معماري استان ارائه و شماره ثبت دريافت گردد كه البته نياز به پشتكار و معمولاً سماجت زيادي دارد.

با توجه به مطالب بیان شده در قسمت اول و دوم، واضح است که در صورت وقوع خلاف، مهندس ناظر برای پیگیری و جلوگیری از مشکلات حقوقی بعضاً سنگین آن، وقت و هزینه نسبتاً زیادی باید صرف کند. 

لذا جهت جلوگیری از قرار گرفتن در چنین شرایطی بهتر است قبل از پذیرش و تایید هر یک از کارهای نظارتی ارجاع شده، ناظر با حضور مالک یا سازنده از محل بازدید و مالک و سازنده را از نظر شخصیتی ارزیابی نموده و همچنین در خصوص تصمیمات و نحوه اجرای کار توسط مالک یا سازنده سئوالات لازم را طرح و بررسی نماید. 

به تجربه مشاهده شده است که اغلب مالکینی که قصد انجام موارد مغایر با ضوابط، آیین نامه ها، مقررات شهرسازی و نقشه های مصوب را دارند در همان ابتدای کار، تمایل به مهندس ناظری دارند که با این قبیل موضوعات کنار بیاید و در نتیجه اغلب موضوع خلاف را در ملاقات اول با ناظر طرح می‌کنند.

بخش چهارم: تهیه گزارشات مرحله‌ای با نگاهی به امروز (زمان ساخت) و آینده (دوران بهره‌برداری)

با توجه به گستردگي خطرات ساختماني و از آن مهمتر پيچيدگي مسائل حقوقي، لازم است ناظر در تهيه گزارشات مرحله‌اي علاوه بر پیش بینی احتمال وقوع حوادث ساختماني در زمان ساخت، به خطراتي كه ممكن است در دوران بهره‌برداري از ساختمان رخ دهند و به نوعي پاي وی را به محاكم قضايي بكشانند توجه نماید.

بنابراین لازم است ناظر كليه مسائل غيرفني و غيراصولي احتمالی (نظير وضعيت دودكش ها، سيم‌كشي برق، اجراي سنگ نما، آسانسور، نرده‌هاي راه پله، ارتفاع دست انداز بام، مخازن آب، تاسیسات با پتانسیل انفجار و بسياري از موارد ديگر) را با اشاره به مفاد قانوني مربوطه، در گزارشات لحاظ و وقوع خلاف ساختمانی را به مراجع مربوطه اعلام نماید.


بخش پنجم: اشاره به عدم حضور مجری ذیصلاح در هر یک از گزارشات مرحله‌ای

طبق فصل چهارم آيين‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان کلیه عملیات اجرایی ساختمان باید توسط اشخاص حقوقی و دفاتر مهندسی اجرای ساختمان به عنوان مجری انجام شود و مالکان برای انجام امور ساختمانی خود مکلفند از اینگونه مجریان استفاده نمایند.

به دلايل مختلف، مجري ذيصلاح همچنان در ساخت و سازها جايگاهي ندارد و از اين بابت فشار وارده به مهندس ناظر به دليل بر دوش كشيدن ضعف عدم حضور فرد داراي صلاحيت در نقش سازنده ساختمان بسيار زياد، طاقت فرسا و مملو از پیچیدگی‌های حقوقی مي‌باشد. 

با توجه به بیان "نظارت مستمر" در تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداري‌ها در حقيقت مهندس ناظر اين فرض را پذيرفته است كه هرگونه عمليات اجرائي تحت نظارت وي بوده و باید پاسخگوي تمام موارد فني آن باشد.

در چنين حالتي بروز حادثه به معناي ارتكاب تخلف، اهمال کاری و عدم رعايت نظامات دولتي توسط مهندس ناظر بوده و در صورتي كه حادثه مذكور داراي تلفات جاني باشد نه تنها بي‌اطلاعي مهندس ناظر از چگونگي روند اجرا و عمليات اجرائي در دادگاه مسموع نخواهد بود بلكه وفق ماده ۶۱۶ قانون مجازات اسلامي مصوب ۱۳۷۵ بخش تعزيرات، مهندس ناظر متحمل مجازات سنگيني خواهد شد.

با توضیح فوق لازم است که تا اجرایی شدن کامل ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مهندس ناظر در تمام گزارشات مرحله‌اي پروژه تحت نظارت به عدم صلاحیت سازنده یا مالک ساختمان و مغایرت این موضوع با این موضوع با مواد ۹ و ۱۰ آيين‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، به‌عنوان خلاف اشاره نموده و بر لزوم حضور مجری ذیصلاح را در گزارش تأکید نماید.

به‌عنوان نمونه مي‌توان از این عبارت زیر در گزارشات مرحله‌اي استفاده نمود: 
"عملیات اجرایی برخلاف مواد ۹ و ۱۰ آيين‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان بدون سازنده ذیصلاح در حال انجام است، لذا مراتب طبق قوانین مربوطه جهت جلوگیری از عملیات اجرایی و اقدامات مقتضی اعلام مي‌گردد."

لازم به ذکر است که این گزارش باید به شهرداري، سازمان نظام مهندسي ساختمان استان و همچنین اداره كل بازرسي وزارت تعاون، کار و امور اجتماعی ارائه و در دبیرخانه‌های مربوطه ثبت گردد.


بخش ششم: حداقل تعداد گزارشات مرحله ای

حداقل تعداد گزارشات مرحله‌اي مهندسين ناظر مطابق ماده ۱۳-۷ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، بسته به گروه ساختماني پروژه تحت نظارت متفاوت مي‌باشد. 

در ارائه گزارشات مرحله‌اي رعايت ترتيب مراحل بسيار مهم است و دفاتر الكترونيك شهر معمولاً از پذيرش گزارشات مراحل ديگر خودداري مي‌كنند. 

بنابراين چنانچه مهندس ناظر به طور مرتب از كار بازديد ننماید و گزارشات را به موقع ثبت نکند، از نظر قانوني ممكن است توسط مرجع صدور پروانه مورد پيگيري قرار گيرد. 

این امر حتي در مواردي كه الزام به ارائه گزارش وجود ندارد ممكن است براي مهندس ناظر مشكلاتي را بوجود آورد. 

به عنوان مثال:

طبق بند ۱۳-۷-۱ و ۱۳-۷-۲ مبحث دوم مقررات ملي ساختمان در ساختما‌ن‌هاي با اسكلت فولادي بعد از ثبت گزارش مرحله اسكلت بندي مهندس ناظر بايد مرحله اتمام سقف‌ها را گزارش نمايد؛

در حاليكه ممكن است به دليل عدم ارائه گزارش تک تک سقف‌ها، مهندس ناظر توسط مرجع صدور پروانه به دليل عدم انجام نظارت "مستمر" مورد سئوال قرار گرفته و در صورت رد دفاعيه وی در کمیسیون مربوطه در معاونت شهرسازی و معماری شهرداری (شورای امن)، مهندس ناظر به شوراي انتظامي معرفي گردد. 

لذا توصيه مي‌شود حتي در پروژه‌هاي اسكلت فولادي نيز برای هر سقف ساختمان گزارش ارائه گردد.

 هفتم:  گزارش شروع به کار عملیات ساختمانی

يكي از مراحل مهم در نظارت ساختمان مرحله شروع به كار است كه در صورت غفلت، سهل‌انگاری و عدم انجام كنترلهاي لازم، می‌تواند تبعات ناخوشايندي براي مهندسان ناظر در پي داشته باشد.

جهت صدور و ثبت گزارش یا برگه اعلام شروع به کار عملیات ساختمانی باید موضوعاتی توسط ناظر بررسی و بعد از اطمینان کامل از صحت و سقم آن‌ها و برطرف شدن نواقص یا کاستی‌های احتمالی ناظر " شخصاً " اقدام به ثبت گزارش یا فرم شروع عملیات ساختمانی نماید. 

۱۰ موضوع مهم که ناظر باید در زمان شروع به کار به آنها توجه داشته باشد عبارتند از:

۱- بازدید از ملک و کنترل تجهیز کارگاه قبل از تائید فرم شروع به کار؛

۲- ثبت فرم شروع به کار عملیات ساختمانی توسط ناظر؛

۳- لزوم کنترل نقشه‌های مصوب قبل از تائید فرم شروع به کار؛

۴- اخذ تعهدنامه رعایت موارد ایمنی از مالک قبل از تائید فرم شروع به کار؛

۵- بررسی اقدامات احتمالی مالک نسبت به تخریب و گودبرداری پروژه [بدون اطلاع رسانی به ناظر] قبل از تائید فرم شروع به کار؛

۶- بررسی بیمه‌نامه‌های ساختمانی قبل از تائید فرم شروع به کار؛

۷- بازدید از پلاک‌های مجاور قبل از تائید فرم شروع به کار؛

۸- بررسی پلاک‌های مجاور از نظر ایستایی ذاتی قبل از تائید فرم شروع به کار؛

۹- اخذ رضایت‌نامه پلاک‌های مجاور در صورت گودبرداری به روش نیلینگ و انکراژ قبل از تائید فرم شروع به کار؛

۱۰- بررسی وجود زیرزمین، قنات، چاه‌های فاضلاب یا آب انبار در ملک قبل از تائید فرم شروع به کار.

کلیه موارد فوق به انضمام مباحث تکمیلی به زودی در کانال همراه ناظر ارائه خواهد شد.

بخش هشتم: بازدید از ملک و کنترل تجهیز کارگاه قبل از تائید فرم شروع به کار

توصیه می گردد ناظر قبل از ثبت گزارش شروع به كار، وضعیت تجهيز كارگاه را كنترل و بعد از اطمينان از تكميل نواقص احتمالي، شخصاً فرم شروع به كار را در دفاتر الكترونيك شهر ثبت نمايد.

توصيه مي‌گردد كه در هر روزي كه ناظر قصد ثبت گزارش شروع به كار را دارد، مجدداً از كارگاه بازديد نموده و گزارش اين مرحله را به هيچ عنوان به استناد بازديد چند روز قبل ثبت ننماید. زیرا ممکن است در فاصله این چند روز مالك يا سازنده اقدامات غير اصولي و حادثه سازي (نظير تخريب يا حتي گودبرداري) انجام داده باشد.

به منظور ثبت گزارش شروع به كار لازم است كه مالك قبلاً نسبت به ثبت قرارداد حمل پسماند در دفاتر الكترونيك شهر اقدام كرده باشد، در غير اينصورت معمولاً دفاتر الکترونیک گزارش شروع به كار را ثبت نمی‌کنند.
چون ناظر به طور دائم در کارگاه حضور ندارد، ممکن است در فاصله زمانی میان بازدیدها موارد مهمی از نظر ناظر دور بماند. لذا توصیه می‌شود که ناظر با همسایگان مجاور کارگاه ارتباط مناسبی داشته باشد تا از این طریق امکان آگاهی از این موارد فراهم باشد. این ارتباط خصوصاً در کارگاه‌های دارای گودبرداری بسیار مهم است و  امکان بازدیدهای مکرر از املاک مجاور را تسهیل می کند. 

البته ممکن است برخی از افراد از ارتباط مستقیم ناظر با مالکین پلاکهای مجاور به روش‌های مختلف سوء استفاده کرده و با ایجاد مزاحمت‌هایی اشکالاتی در پیشرفت کار به وجود آورند.

بخش نهم: ثبت فرم شروع به کار عملیات ساختمانی توسط ناظر

کلیه گزارشات مرحله‌ای باید توسط مهندس ناظر در دفاتر الکترونیک ثبت شوند. 

از جمله گزارشاتی که باید حتماً توسط ناظر ثبت شود، گزارش یا فرم "شروع عملیات ساختمانی" می‌باشد. 

در صورتيكه ثبت گزارش در دفاتر الكترونيك شهر به مالك يا سازنده محول شود و وي در اين كار به هر دليلي سهل انگاري نمايد، ثبت ساير گزارشات مرحله‌اي در سيستم صرفاً منوط به اعلام خلاف در همان مرحله خواهد شد.

در اینحالت مطابق تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، عملکرد مهندس ناظر مبني بر عدم حضور و نظارت اصطلاحاً "مستمر" توسط مرجع صدور پروانه مورد سوال قرار گرفته و پرونده به شورای انتظامی سازمان استان ارجاع داده می‌شود.

از آن گذشته با توجه به اینکه اعلام شروع به کار عملیات ساختمانی در اغلب دفاتر خدمات الکترونیک شهر منوط به ثبت قرارداد حمل پسماند است و چون ممکن است مالک در بدو امر این قرارداد را ثبت ننموده باشد، نتیجتاً احتمال اینکه ناظر نتواند شروع به کار را اعلام و سپس سایر گزارشات را به صورت عادی ثبت نماید، وجود خواهد داشت.

بخش دهم: لزوم کنترل نقشه‌های مصوب قبل از تائید فرم شروع به کار

با وجود اتفاقات ناگوار در سالهای گذشته به دلیل ریزش گودها یا ساختما‌ن‌ها که همواره باعث بوجود آمدن خسارات جانی و مالی فراوان و جریحه دار شدن اذهان عموم مردم شده‌اند، همچنان اغلب نقشه‌های سازه نگهبان و بسیاری از نقشه‌های سازه‌ای مصوب دارای مشکلات عدیده‌ای می‌باشند. 

یکی از موارد مهمی که قبل از صدور فرم شروع به کار باید به دقت مورد کنترل و بررسی قرار گیرد تطابق نقشه سازه نگهبان طرح شده با عمق گود و وضعیت همجواریها می‌باشد. 

در صورت عدم تطبيق نقشه‌ها باید شروع به كار و ثبت فرم مربوطه منوط به برطرف نمودن مغايرتها و ارائه نقشه‌هاي دقيق و اصولي سازه نگهبان متناسب با شرايط گود توسط مهندس محاسب گردد. 

در اینخصوص توصیه می گردد هنگام ارایه نقشه‌های اصلاح شده صورتجلسه‌‌ای میان محاسب، ناظر، مالک و سازنده تنظیم و سپس نقشه‌ها توسط ناظر به مالک یا سازنده ابلاغ گردد.

با توجه به عدم صلاحیت مهندس ناظر در تائید یا تغییر مدارک محاسباتی خصوصاً در حین اجرا و با توجه به اینکه معمولا روال قانونی اصلاح نقشه‌ها قدری زمانبر می‌باشد، توصيه مي‌گردد قبل از ارائه شروع به كار؛ كليه نقشه‌هاي معماري، سازه، تاسيسات برقی و مكانيكي ساختمان نيز به طور کامل كنترل و تطبيق داده شوند.

در صورت وجود مغايرت و يا اشكالات احتمالي در نقشه ها، مخصوصاً با وضع موجود ملک، ضمن در جریان گذاشتن مهندس محاسب، تعهد كتبي لازم در خصوص اصلاح نقشه‌ها با ذكر تاريخ مشخص از مالك اخذ گردد. لیکن ناظر می‌تواند ارائه شروع به کار را منوط به رفع کامل اشکالات کلیه نقشه‌ها نماید.

بخش یازدهم: اخذ تعهدنامه رعایت موارد ایمنی از مالک قبل از تائید فرم شروع به کار

بررسی‌های میدانی و همچنین آمارها حاکی از آن است که  در اغلب کارگاه‌های ساختمانی موضوع ایمنی همواره مورد غفلت بوده و خسارت و آسیبهای زیادی از این بابت به کارگران ساختمانی، اشخاص ثالث، محیط زیست و ... وارد می‌شود. 

به عبارت بهتر ایمنی در ساخت و سازهای شهری جایگاه مناسبی ندارد و در اولویت سازندگان نیست. 

لذا توصیه می گردد ناظر ساختمان، جهت مصون ماندن از آن بخش از تبعات حقوقی مربوط به حوزه ایمنی کارگاه، که متوجه وی می‌باشد، قبل از تائید فرم شروع به کار مالک را متعهد و ملزم به رعایت مقررات ایمنی نماید. در این صورت باید صورتجلسه ای تنظیم شده و کتباً به مالک ابلاغ گردد. 

در متن صورتجلسه علاوه بر اشاره به برخی از مفاد مهم ایمنی، ابلاغ یک نسخه از مبحث ۱۲ و همچنین ۲۰ مقررات ملی ساختمان به مالک مورد تاکید قرار گیرد و متن صورتجلسه به نوعی تنظیم شود که مسئولیت حوادث احتمالی ناشی از عدم رعایت مقررات را بر عهده شخص مالک باشد. به عنوان مثال می‌توان از پاراگراف زیر استفاده نمود:

"هرگاه بر اثر عدم رعايت مقررات حفاظتي و بهداشتي كار، ضوابط فني و همچنين عدم رعايت فصول نه‌گانه آيين‌نامه حفاظتي كارگاههاي ساختماني مصوب ۸۱/۶/۹ وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي در كارگاه حادثه‌اي رخ دهد برابر با ماده ۳ فصل دوم آيين‌نامه حفاظتي مذكور و همچنين  مواد ۸۵، ۹۱ و ۹۵ قانون كار جمهوري اسلامي اينجانب (نام مالک یا سازنده) از نظر كيفري و حقوقي و نيز مجازات‌هاي مندرج در قانون فوق مسئول خواهم بود."

نکته بسیار مهم آنکه صورتجلسه یا تعهدنامه یاد شده حتی اگر در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد؛ به هیچ عنوان رافع مسئولیتهای ناظر نخواهد بود و خدای نکرده در صورت بروز حادثه به هر جهت بسته به نظر کارشناسان و دادگاه ناظر نیز محکوم خواهد شد.

در اینخصوص در ماده ۶۹۱ قانون مدنی مقرر شده است: "ضمانِ دینی که هنوز سبب آن ایجاد نشده است، باطل است."

ماده فوق را می توان اینگونه تفسیر کرد: تضمین دینی که هنوز مسئولیت آن بر عهده شخصی نیست، یعنی در زمان ضمانت، خود دین هنوز ایجاد نشده است باطل است. به عبارت دیگر، ضمانت و تعهد فعلی که هنوز صورت نپذیرفته است باطل است.

بنابراین:

مهندس ناظر باید با آگاهی کامل از مسئولیت خود و همچنین بر اساس قانون و مباحث مقررات ملی ساختمان با بازدیدهای "مستمر" از محل پروژه و ارائه گزارش به موقع و مستند به مراجع مربوطه اقدام نماید.

بررسی پرونده های حوادث ساختمانی حاکی از آن است که این قبیل تعهدنامه ها می تواند در هنگام بررسی پرونده ها توسط کارشناسان مربوطه و دادگاه، به عنوان نکات مثبت عملکرد ناظر قلمداد شده و موجب تخفیف در سهم قصور وی گردد.

بخش دوازدهم: تخریب و گودبرداری پروژه [توسط مالک و بدون اطلاع رسانی به ناظر] قبل از تائید فرم شروع به کار

در صورتيكه قبل صدور شروع به كار مالك يا سازنده به هر دليلي كار تخريب يا گودبرداري ملك را آغاز كرده باشد، تا قبل از مستندسازي اقدامات (پیشرفت فیزیکی) صورت گرفته و اطلاع‌رساني لازم به مراجع ذيربط و كسب تكليف از آن مراجع و همچنین رفع خطرات احتمالی نبايد فرم شروع به كار تائید و صادر گردد. 

در این شرایط ابتدا بايد صورتجلسه دقيقي از اقدامات اجرايي انجام شده تهيه و در این صورتجلسه ضمن اشاره به ميزان پيشرفت فيزيكي كار (حتما عكس‌هاي دقيق و واضحي از وضعيت كارگاه تهيه گردد)، مالك اقرار به پذيرش كليه مسئوليتهاي مالي و جاني مرتبط با آن مرحله و اقدامات خودسرانه صورت گرفته توسط وی نمايد. 

در صورتجلسه مذكور باید قيد شود كه مالك تمامي اقدامات ياد شده را بدون اطلاع‌رساني و اجازه ناظر و قبل از اخذ تائيديه شروع به كار از ناظر انجام داده است. همچنين لازم است كه دو شاهد صورتجلسه را امضا نمايند.

اگر مالك از امضا صورتجلسه فوق الذكر امتناع ورزيد، باید ناظر به همان ترتیب قبل، صورتجلسه را با حضور دو شاهد تهیه و ضمن مراجعه به دایره اظهارنامه مرجع قضایی نسبت به تنظیم اظهارنامه و ثبت آن اقدام نمايد. 

در متن اظهارنامه فوق، ضمن اشاره به موضوع و همچنین عدم همکاری وی (مالک) در امضای صورتجلسه، علت ارسال رسمی صورتجلسه از طریق اظهارنامه را مطرح و تاکید گردد که در صورت عدم توجه و همکاری مالک یا سازنده، موضوع از طریق قانونی پیگیری و کلیه خسارات وارده از ایشان وصول خواهد شد. 

در گزارش تنظیم شده برای شهرداری نیز باید به اظهارنامه مذکور اشاره و رونوشت آن را پیوست شود. 

قابل ذکر است که در این شرایط می‌توان نسبت به تهیه استشهاد محلی از همسایگان ملک مزبور نیز اقدام نمود.

در مواردی که مالک و همسایگان با هم دوست و فامیل هستند و انجام مراحل فوق دشوار می‌نماید، توصیه می‌شود به دلیل خطرات جانی یا مالی که ممکن است از ناحیه مالک یا همدستان وی به ناظر وارد آید، با درخواست از نیروی انتظامی و پلیس ۱۱۰ جهت حضور در کارگاه و تهیه مستندات و صورتجلسات اقدام شود.

در هر صورت ناظر باید با در نظر گرفتن ریسک و خطرات ایجاد شده، در اسرع وقت نسبت به تهيه گزارش خلاف و تاکید بر وظایف مقرر شده برای شهرداری وفق بند ۱۴ (اصلاحی۲۷/۱۱/۱۳۴۵) ماده ۵۵ قانون شهرداري‌ها مبنی بر اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم جهت رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه‌ها و اماکن عمومی و دالان‌های عمومی و خصوصی اقدام و با پيوست نمودن صورتجلسه یا سایر مستندات، گزارش را در سازمانها و ادارات زیر ثبت و از همه مراجع نامبرده تقاضاي اقدامات مقتضی طبق قوانین مربوطه را بنماید:

۱- دفتر الكترونيك شهر؛
۲- ناحيه شهرداری و در صورت عدم همکاری ناحیه یا حاد بودن مشکل در منطقه شهرداري؛
۳- سازمان نظام مهندسي ساختمان استان؛
۴- اداره كل بازرسي وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي

بخش سیزدهم: بررسی بیمه‌نامه‌های ساختمانی لازم قبل از تائید فرم شروع به کار

توصیه می گردد بیمه‌نامه‌های ساختمانی قبل از تائید فرم شروع به کار توسط ناظر کنترل و بررسی شوند. 

دو مورد مهم از این بیمه‌نامه‌ها که لازم است "مالک" نسبت به تهیه و ارائه آن‌ها به ناظر قبل از تائید فرم شروع به کار اقدام نماید عبارتند از: 

بیمه‌نامه مسئولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمانی در قبال اشخاص ثالث؛ 

بیمه مسئولیت مدنی سازندگان ابنیه در مقابل کارکنان ساختمانی برای حداقل ۵ نفر کارگر و بدون نام. 

توصیه می‌گردد که مالک کلیه کلوزهای بیمه‌نامه‌های نامبرده را خریداری نماید تا از این بابت مشکل خاصی در پرداخت خسارت احتمالی حوادث توسط شرکت‌های بیمه بوجود نیاید.

از طرف دیگر با توجه به مسئولیت حرفه‌اي و مدنی مهندس "ناظر" در قبال مالک، اشخاص ثالث و کارکنان اجرائی پروژه ساختمانی بر‌اساس قوانین و ضوابط مربوطه؛ به منظور پوشش دادن و تامین هزینه خسارات جانی و مالی احتمالی که در نتیجه سهل‌انگاری، قصور، خطا، غفلت و یا اشتباه حرفه‌اي ناظر در محل ملک تحت نظارت وارد مي‌شود و وی مسئول جبران آن شناخته میشود، لازم است "ناظر" نسبت به تهیه بیمه‌نامه مسئوليت مدني حرفه‌اي مهندسين ناظر مطابق قوانین بیمه قبل از تائید و ثبت فرم شروع به کار اقدام نماید.

نکته مهم دیگر توجه به تاریخ اعتبار بیمه‌نامه‌های مذکور در زمان بررسی اولیه و در طول اجرای پروژه است؛ تا از این طریق در صورت نزدیک بودن تاریخ انقضای بیمه‌نامه، ضمن ابلاغ کتبی موضوع به مالک، اعتبار بیمه‌نامه به موقع تجدید گردد.

 چهاردهم - قسمت اول: بازدید از پلاک‌های مجاور قبل از تائید فرم شروع به کار

كنترل و بازديد از "املاك مجاور" به لحاظ بررسی موارد زیر قبل از تائید و صدور فرم شروع به کار عملیات ساختمانی بسیار مهم ‌و ضروری است:

۱-  ترکهای جدید و قدیمی؛
۲- ایستایی ذاتی (بررسی وضعیت تکیه ساختما‌ن‌های مجاور به ملک مورد نظر)؛
۳- وجود دیوار مشترک؛
۴- سقف مشترک؛
۵- شالوده مشترک؛
۶- برق و آب مشترک؛
۷- نعل درگاهی مشترک؛
۸- لوله‌های دودکش و داکتهای تاسیساتی مشترک؛
۹- میزان فرسودگی؛
۱۰- زیرزمین.

در هنگام بازدید از املاک مجاور کارگاه، ممکن است در آن‌ها ترکهای به ظاهر ناخوشایندی که می‌توانند محل ادعا و طرح شکایت توسط همسایگان مبنی بر وارد شدن خسارت به املاک آن‌ها را از مالک و ناظر در پی داشته باشند، مشاهده شود.

در صورت مشاهده شرایط فوق، ناظر باید نسبت به صورتجلسه نمودن ترکها و تهیه مستنداتی نظیر عکس و فیلم با حضور خود همسایگان و سازنده و دو شاهد دیگر اقدام نموده و بعد از تکمیل مستندات شروع به کار را صادر نمود. 

البته ممکن است که همسایگان از امضای صورتجلسه فوق‌الذکر امتناع نمایند که در آن صورت باید اقدام به تامین دلیل به روش‌های قانونی نمود.


بخش چهاردهم - قسمت دوم: بازدید از پلاک‌های مجاور قبل از تائید فرم شروع به کار

دیوار مشترک

وجود اجزای مشترک بین ملک در دست تخریب و املاک مجاور از مسایل مهم دیگری است که باید به دقت بررسی و کنترل گردند. 

در کلیه این موارد باید ضمن اخذ رضایت محضری همسایه مبنی بر عدم ادعا نسبت به آن بخش از بنای مشترک که در ملک در دست تخریب واقع شده است، دستورالعمل تخریب و ایمن سازی مناسب از "مهندس محاسب" جهت پایدارسازی املاک مجاور اخذ و با رعایت کلیه موارد ایمنی، اقدام به تخریب نمود.

در خصوص دیوارهای مشترک در وهله اول با کنترل اندازه درز انقطاع و ضخامت دیوار مي‌توان برآوردی از میزان تخریب و تراشیدن دیوار بدست آورد. 

در صورتیکه این میزان "با تراشیدن لایه نازك‌كاري دیوار" تامین مي‌شود، صرفاً اخذ رضایت محضری از همسایه کفایت مي‌كند، لیکن در صورتیکه تخریب بخشی از دیوار ضرورت داشته باشد، علاوه بر اخذ رضایت محضری از همسایه، لازم است که دستور‌العمل پایدارسازی ديوارها و گود با شرایط جدید از "مهندس محاسب" اخذ و به مجری ابلاغ گردد. 

در هر صورت در حالت دوم، بنا به تجربه و جهت پرهیز از هر گونه مشکلات حقوقی احتمالی رهاسازی آن بخش از ملک که در دیوار مشترک قرار دارد نسبت به پیگیری اقدامات فوق‌الذکر ارجحیت دارد.

 
بخش چهاردهم - قسمت سوم: بازدید از پلاک‌های مجاور قبل از تائید فرم شروع به کار

سقف با تیرهای مشترک

در برخی از ساختما‌ن‌های موجود خصوصاً در بافت فرسوده، تیرهای (چوبی یا فولادی) سقف‌ها به صورت یکسره روی دیوارهای مشترک یا غیر مشترک قرار دارند. 

بر سر این موضوع که آیا این نوع سقف‌ها مشترک محسوب می‌شوند یا خیر، اختلاف نظر وجود دارد ولی در هر صورت تیر آهن‌ها یا تیرهای چوبی یکسره بکار رفته مشترک محسوب می‌گردند. 

با توجه به اینکه در چنین شرایطی جهت تخریب ملک لازم است که این تیرها بریده شوند لذا باید قبل از صدور شروع به کار ابتدا از مالک همسایه مجاور رضایت محضری نسبت به تخریب سقف مشترک و علی الخصوص بریدن تیرهای یکسره اقدام گردد.

نکته مهم این شرایط، باربرداری از روی سقف یا همان تخریب سقف است. به عبارت بهتر در بدو امر و قبل از تخریب، در ساده ترین حالت می توان فرض کرد دو دهانه با بار تقریباً یکسان داریم ولی بعد از تخریب سقف تنها یک دهانه باقی می ماند.

 لذا تخریب سقف باعث بر هم خوردن تعادل موجود و در نتیجه طبق فرمولهای ساده ای که در شکلهای پستهای بعدی کانال همراه ناظر ارائه شده است، منجر به ایجاد لنگر خمشی بیشتر در سقف ساختمان همسایه می گردد.

 بنابراین با توجه به اینکه ممکن است باربرداری و تخریب بخشی از سقف باعث تخریب ساختمان همسایه گردد، باید (طرح پایدارسازی ملک مجاور، گود و ایمن‌سازی کارگاه) توسط "مهندس محاسب" تهیه و مجری به آن روش اقدام به تخریب سقف نماید.

 
 بخش پانزدهم: بررسی پلاک‌های مجاور از نظر ایستایی ذاتی قبل از تائید فرم شروع به کار (قسمت اول: شرح مسئله)

 یکی از مسائل و مشکلات پیچیده و زمانبر که بررسی و هدایت آن نیاز به دقت و تجربه زیادی دارد هنگامی بوجود مي‌آيد که ناظر در بازدید از املاک مجاور کارگاه نسبت به ایستایی ذاتی و استحکام آن‌ها مشکوک شود. 

 از آنجایی که تشخیص این موضوع نیاز به تجربه زیادی دارد توصیه مي‌شود در این شرایط حتما از تجربیات افراد ماهر و پیشکسوت استفاده شود. 

 در صورتیکه در بازدید اولیه مشخص شد که بخشی یا کل پلاک مجاور ملک از نظر ایستایی دچار مشکل است، ناظر نباید فرم شروع به کار عملیات ساختمانی را امضاء و تائید نماید مگر آنکه کلیه مراحل قانونی که در پست بعدی کانال همراه ناظر ارائه شده است، توسط مالک پیگیری و نتیجه مناسب حاصل گردد.

 قابل ذکر است که یکی از مسایل اصلی در ارتباط با عدم ایستایی ذاتی پلاک مجاور، روش مقاوم‌سازی آن پلاک مي‌باشد. 

 در اغلب موارد مقاوم‌سازی باید از داخل بنا صورت پذیرد و مقاوم‌سازی از خارج نمي‌تواند پایداری ملک مجاور را تامین نماید.

 قابل ذکر است که در صورت مقاوم‌سازی از خارج غالباً به دلیل آنکه در کارگاه ساختمان جدید احداث خواهد شد، لذا کلیه تکیه‌گاهها و مهارهای اجرا شده باید برچیده شوند که مجدداً خطر ناپایداری ملک مجاور را در پی خواهد داشت. 

 بنابراین برای مقاوم‌سازی همکاری و همراهی کامل مالک پلاک مجاور لازم است و البته موضوع هزینه‌های نسبتاً زیاد مقاوم‌سازی و توافق طرفین در اینخصوص نیز باید در نظر گرفته شود.

 
 بخش پانزدهم - قسمت دوم: ملاک عمل در مواجهه با پلاک‌های فاقد ایستایی ذاتی

 مواد ۳۱ و ۳۵ قانون مدنی در ارتباط با حق مالکیت، تا حدود زیادی مشکلات احتمالی در برخورد با پلاک های فاقد ایستایی ذاتی را مشخص مي‌نمايند. این مواد مقرر می‌دارند: 
- ماده ۳۱ قانون مدنی: "هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي‌توان بيرون کرد مگر به‌حکم قانون." 
- ماده ۳۲ قانون مدنی: "تصرف به‌عنوان مالکيت، دليل مالکيت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود." 

 به عبارت بهتر در صورت عدم جلب نظر مالک پلاک مجاور و همکاری ایشان در حل مشکل، عملاً به طرق قانونی نمي‌توان ایشان را وادار به تخلیه و یا اقداماتی از این‌ دست نمود. 

 غالباً در مواجهه با چنین شرایطی راهکارهایی نظیر جلب رضایت مالکان پلاک مجاور جهت فروش ملک، مقاوم‌سازی ملک از داخل و تجمیع پلاک‌ها را مي‌توان مطرح نمود.

 روش هدایت و پیگیری موضوع عدم ایستایی پلاک مجاور به این شکل است که ابتدا مالک پرونده با مالک یا مالکان پلاک مجاور موضوع را مطرح و نظر آن‌ها را در خصوص راهکارهای فوق‌الذکر جویا مي‌شود. 

 در صورتیکه  مالک یا مالکان پلاک مجاور راضی به همکاری و همراهی با طرح‌های پیشنهادی نگردیدند، آنگاه مالک ابتدا باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل اقدام به تنظیم "دادخواست تأمین دلیل" نماید. 

 قابل ذکر است که در ماده ۳۳۳ قانون مدنی مقرر شده است: "صاحب دیوار یا عمارت یا كارخانه مسئول خساراتی است كه از خراب شدن آن وارد مي‌شود مشروط بر اینكه خرابی درنتیجه عیبی حاصل گردد كه مالك مطلع بر آن بوده و یا از عدم مواظبت او تولید شده است." 

 بنابراین طبق ماده قانونی فوق لازم است پایداری و ایستایی ذاتی ملک مجاور طبق توسط کارشناس رسمی دادگستری مورد بررسی قرار گرفته و نظر کارشناسی وی به‌منظور اتفاقات احتمالی آینده در دست باشد. 

 در صورتیکه مالک پلاک مجاور بعد از مشاهده نظر کارشناس رسمی دادگستری همچنان از همکاری ممانعت نمود، آنگاه موضوع باید از طرق قضایی با استناد به مستندات تهیه‌ شده توسط مالک پیگیری شود. 

 در هر صورت طی مراحل فوق و رسیدن به نتیجه مورد نظر بسیار زمان‌بر مي‌باشد.

 نکته مهم در این خصوص آنکه مالک موظف به پیگیری کامل موضوع در کلیه مراحل است و پیشنهاد مي‌گردد که ناظر به‌صورت کتبی به مالک پرونده موضوع عدم ایستایی و لزوم پیگیری و در جریان قرار دادن همسایگان پلاک‌های مجاور را ابلاغ نماید.

 

 بخش شانزدهم: بررسی وجود زیرزمین، قنات، چاه‌های فاضلاب یا آب انبار در ملک قبل از تائید فرم شروع به کار

 از موارد مهمی که هنگام اولین بازدید و قبل از تائید فرم شروع به کار باید به دقت مورد نظر قرار گیرد، محل قرارگیری و عمق زیرزمین و همچنین موقعیت چاه‌های قدیمی ملک است. 

 معمولاً بررسی سابقه محل از نظر عبور قنات قدیمی از زیر ملک، به دلیل عدم انجام مطالعات ژئوتکنیک در اغلب ساختما‌ن‌های زیر ۵ طبقه قدری مشکل است و لازم است بر اساس پرس و جو ها و نقشه های زمین شناسی و در حین عملیات اجرایی در مورد آن‌ها تصمیم‌گیری نمود. 

 در هر صورت بعد از مشخص شدن محل چاه‌های فاضلاب باید مالک متعهد گردد که قبل از تخریب ملک و یا هرگونه خاکبرداری نسبت به پر کردن آن‌ها با شفته آهک یا بتن اقدام خواهد کرد. 

 به تعویق انداختن اینکار تا مرحله گودبرداری ممکن است باعث گم کردن موقعیت چاه‌ها و بسته شدن کاذب دهانه چاه با نخاله‌های ساختمانی گردد و معمولاً عوامل اجرایی در حین خاکبرداری چاه‌ها را با خاک پر مي‌كنند که ممکن است بعدها باعث بوجود آمدن نشست و حوادث مالی و یا جانی گردد. 

 در صورتیکه در بررسی اولیه و بعد از انطباق محل چاه‌ها با نقشه‌های سازه‌ای مشخص شد که چاه‌ها زیر ستونها واقع شده‌اند، توصیه مي‌شود که علاوه بر اجرای تمهیدات فوق الذکر جهت پر نمودن چاه‌ها، موضوع با مهندس محاسب مطرح و راهکارهای مناسب از وی استعلام گردد. 

 همچنین باید عمق گودبرداری مشخص شده در نقشه‌های سازه‌ای با عمق زیرزمین ملک قدیمی به دقت مقایسه گردد. 

 اگر عمق گودبرداری بیشتر از عمق زیرزمین باشد مشکلی بوجود نخواهد آمد. لیکن در صورتیکه عمق زیرزمین موجود از عمق گودبرداری بیشتر باشد باید ضمن هماهنگی و استعلام راهکار مناسب از مهندس "محاسب"، با توجه به مقدار اختلاف ارتفاع، تدابیری نظیر پر کردن با بتن یا اجرای پدستال اتخاذ گردد. 

 در هر صورت در این شرایط باید ناظر ضمن ابلاغ کتبی به مالک، به روش مناسب ایشان را نسبت به پر نمودن محل به صورت ایمن و پایدار ملزم نماید.

 
 
 بخش هفدهم - قسمت اول: اخذ رضایت نامه پلاکهای مجاور در صورت گودبرداری به روش نیلینگ و انکراژ قبل از تائید فرم شروع به کار (مقدمه و بیان موضوع)

 در گودبرداری‌های عمیق یکی از اقتصادی‌ترین روش‌های تحکیم همجواری‌ها و دیواره‌های گود روش نیلینگ و انکراژ است. 

 در این روش، به حفاری زیر پلاکهای مجاور و اجرای میخکوبی‌های طویل و متعدد که اصطلاحاً "نیل" نامیده مي‌شوند نیاز است.

 ماده ۳۸ قانون مدنی مقرر می دارد: "مالکيت زمين مستلزم مالکيت فضاي محاذي آن است تا هر کجا بالا رود و همچنين است نسبت به زيرزمين‌ بالجمله مالک حق همه‌گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثنا کرده باشد." 

 بنابراین زیر هر ساختمان یا زمینی متعلق به صاحب آن است، در نتیجه با اجرای عملیات نیلینگ به نوعی حریم پلاک مجاور مورد تجاوز واقع شده است.

 برخی از صاحب نظران معتقدند عملیات نیلینگ و این نوع ورود به حریم ملک مجاور صرفاً مطابق با "مزاحمت از حق"  است. لیکن برخی دیگر از صاحب نظران عملیات نیلینگ را " ممانعت از حق و مزاحمت" یا اصطلاحاً "تصرف عدوانی" می دانند.

 در قسمت بعد جنبه های قانونی و حقوقی موضوع تشریح و مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

 
 بخش هفدهم - قسمت دوم: اخذ رضایت نامه پلاکهای مجاور در صورت گودبرداری به روش نیلینگ و انکراژ قبل از تائید فرم شروع به کار (جنبه های قانونی و حقوقی موضوع)

 در این بخش به بررسی مواد حقوقی در ارتباط با "مزاحمت از حق" و "ممانعت از حق و مزاحمت" در بحث نیلینگ و انکراژ می‌پردازیم.

 برای روشن‌تر شدن موضوع مواد ۱۵۸، ۱۵۹ و ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب ـ در امور مدنی در ادامه ارائه شده است:

 ماده ۱۵۸- دعوای تصرف عدوانی عبارت است از:
ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج كرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید .

 ماده ۱۵۹- دعوای ممانعت از حق عبارت است از:
تقاضای كسی كه رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملك دیگری بخواهد .

 ماده ۱۶۰- دعوای مزاحمت عبارت است از :
دعوایی كه به‌موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت كسی را می‌نماید كه نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینكه مال را از تصرف متصرف خارج كرده باشد.

 نکته مهم: تصرف عدواني (ممانعت از حق و مزاحمت)، عنواني است كه هم در "حقوق مدني" مطرح است و هم در "حقوق كيفري".

 بنابراین اگر نیلینگ را تصرف عدوانی، یعنی "ممانعت از حق و مزاحمت" تلقی کنیم در این صورت مالکین ساختمان مجاور کارگاه علاوه بر دادخواست حقوقی، می‌توانند طرح شکایت کیفری نیز نمایند.

 در "جنبه کیفری" موضوع، شاکی باید صرفاً "مالک و دارای سند مالکیت" باشد ولی در "جنبه حقوقی" فقط سبق (تقدم) تصرف شخص به‌عنوان دلیل مالکیت، کافی است. 

 به‌عبارت‌دیگر در "دعوای حقوقی" این بحث، حتی مستأجر و سرایدار ساکن در ملک مجاور نیز می‌توانند علیه همسایه متجاوز و متصرف (در این بحث مالک یا سازنده ملک در دست احداث) اقامه دعوی کنند. 

 برای این کار لازم است ابتدا "تأمین دلیل" انجام و "اظهارنامه رسمی" به همسایه متجاوز ارسال گردد و سپس برای اخذ "دستور تخلیه ید" (در اینجا حذف میخکوبی‌های صورت گرفته در زیر ملک همسایه) و "جبران خسارت وارده" (تغییر وضعیت خاک زیر ملک، ترک‌ها یا نشست‌های احتمالی در دیوارها و ساختمان و ...)، "اقامه دعوی" صورت پذیرد.

 

الزامات گزارش نویسی در ارائه خدمات مهندسی نظارت ساختمان 

بخش هفدهم - قسمت سوم: اخذ رضایت نامه پلاکهای مجاور در صورت گودبرداری به روش نیلینگ و انکراژ قبل از تائید فرم شروع به کار (ملاک عمل)


با توجه به توضیحات ارائه‌شده در قسمت‌های قبل، واضح است که قبل از هرگونه اقدام اجرایی در خصوص نیلینگ لازم است رضایت محضری مالکین پلاک‌های مجاور اخذ شود تا در زمان اجرای کار به دلیل شکایت احتمالی از ناحیه پلاک‌های مجاور کارگاه، عملیات اجرایی پروژه (که در مرحله گودبرداری ریسک بالایی دارد) متوقف نشود.
 
در صورت عدم توجه به این موضوع مالکین پلاک‌های مجاور می‌توانند از نظر حقوقی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و تأمین دلیل، نسبت به اقدامات صورت گرفته اقامه دعوا نموده و خسارت اخذ نمایند.

قابل‌ذکر است که اگر پرونده از جنبه تصرف عدوانی در دادگاه مطرح گردد علاوه بر جنبه حقوقی و "اخذ خسارت"، از جنبه کیفری نیز مالک یا سازنده و حتی ممکن است "ناظر" تحت پیگرد قانونی قرار گرفته و بازداشت شوند.

 خسارت در موضوع نیلینگ و انکراژ می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

۱- برطرف نمودن آثار ظاهری ناشی از عملیات نیلینگ و انکراژ در املاک مجاور (سازه‌ای، معماری، تأسیساتی و ...).

۲- اخذ مبلغی به‌عنوان اجاره بهاء یا غرامت (معمولاً برای حدود ۱۵ تا ۲۰ سال بسته به نظر کارشناس رسمی دادگستری) بابت استفاده از حجم خاک زیر املاک مجاور.

 بنابراین درصورتی‌که طراح سازه جهت گودبرداری، روش نیلینگ را طرح نموده باشد، توصیه می‌گردد که ناظر قبل از تائید فرم شروع به کار، از مالک یا سازنده، رضایت‌نامه محضری کلیه مالکین پلاک‌های مجاور را درخواست نماید.

 نکته ظریف در متن رضایت‌نامه محضری و مصالحه فوق این است که مالکین پلاک‌های مجاور (رضایت دهندگان) متعهد شوند که در صورت واگذاری ملک خود به شخص دیگر و یا وراث خود، حتماً خریدار و وراث را از این رضایت‌نامه محضری و مصالحه مطلع نمایند.

 اگر همسایگان پلاک‌های مجاور به‌هیچ‌عنوان حاضر به رضایت در خصوص انجام عملیات نیلینگ نشوند، لازم است مالک ضمن مراجعه به مهندس محاسب، درخواست طراحی روش مناسب دیگری جهت گودبرداری و پایدارسازی همجواری‌ها به‌عنوان جایگزین روش نیلینگ نماید و بعد از طی مراحل اداری، مهندس ناظر فرم شروع به کار را صادر نماید.


 توصیه مهم به مهندسان ناظر:

 در صورت اجرای عملیات نیلینگ "بدون اخذ رضایت از مالک مجاور"، توصیه می‌گردد ناظر از باب احتیاط و محکم‌کاری، در گزارش‌های تقدیمی به مراجع رسمی و کنترل ساختمان، درج نماید که مالک و سازنده، مدرک و مستندی که حاکی از اخذ رضایت مالکین پلاک‌های همجوار باشد ارائه نکرده است.

 درهرصورت مسوولیت نداشتن اذن از مالکین پلاک‌های مجاور، از باب قاعده فقهی "من له الغنم، فعلیه الغرم" (یعنی هرکس که غنم و منفعت برای اوست، غرم و خسارت نیز بر عهده او خواهد بود.) به عهده ذینفع (مالک) است.

 
بخش هجدهم: بهره‌برداري از ساختمان قبل ‌از ثبت‌گزارش اتمام‌کار!

یکی از مسائل مهم و با ریسک بالا که معمولاً در اغلب ساخت و سازهای "مشارکت در ساخت" مشاهده می‌شود، تحویل ساختمان به مالکین قبل از اتمام کار است. 

این موضوع خصوصاً هنگامی که هنوز تجهیزات آسانسور نصب نشده یا تائیدیه استاندارد آسانسور صادر نشده است و یا حتی نرده‌های راه پله‌های ساختمان، درب اتاق موتورخانه‌ها و ورودی خرپشته، تاسیسات الکتریکی و غیره نصب نشده‌اند، ریسک بسیار بالایی داشته و در صورت وقوع حادثه و عدم گزارش این موضوع توسط ناظر تبعات حقوقی زیادی برای وی در پی خواهد داشت. 

لذا ضروری است ناظر ساختمان در صورت مشاهده چنین مواردی، موضوع را طی یک گزارش خلاف به شهرداری، سازمان نظام مهندسی ساختمان استان، اداره كل بازرسي وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي و آتش‌نشاني اعلام و شماره ثبت دبيرخانه‌هاي آن‌ها را اخذ نمايد. 

همچنین لازم است ناظر کتباً درخواست تخلیه ملک را به مالک ابلاغ کند و در صورت استنکاف وی از امضای صورتجلسه نسبت به ابلاغ صورتجلسه مذکور از طریق قانونی با استفاده از اظهارنامه قضایی اقدام نماید.

نوزدهم: دقت در استفاده از عبارت "توقف كار" در گزارش های مرحله ای

نکته اساسی در استفاده از عبارت "توقف کار" در گزارش ها آنکه نباید در مواقعی که به دلایلی حادثه در شرف رخ دادن مي‌باشد و باید اقداماتی جهت رفع خطر انجام داد، دستور توقف کار از سوی ناظر صادر گردد.

یکی از مراحل مهم در این ارتباط هنگامی است که در زمان گودبرداری ناظر با وقوع خلاف از سوی سازنده یا سایر عوامل اجرایی مواجه مي‌شود. 

به عنوان مثال سازه نگهبان اجرا شده با نقشه‌های سازه‌ای مطابقت نداشته یا حتی مالک تصمیم به اضافه نمودن عمق خاکبرداری می‌گیرد و یا حتی به دلایلی کار از سوی مالک و یا عوامل اجرایی متوقف مي‌شود و یا سایر مواردی از این دست که هر یک به نوعی مي‌تواند باعث بروز حادثه گردد. 

نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
کرونا چه خواهد شد؟
بزودی نابود می شود
هرگز از بین نمی رود
آخرین اخبار
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان