کد خبر: ۱۹۴۰۴
تاریخ انتشار: ۱۶ شهريور ۱۳۹۹ - ۱۹:۴۶-06 September 2020
بر اساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، ثبت سند ملک و یا آپارتمان به نام یک خارجی در ایران، جرم محسوب می‌شود. یعنی خارجی‌ها به شکل رسمی در هیچ جای کشور نباید صاحب ملک، آپارتمان باشند.
عصراسلام: بررسی میدانی اقتصاد آنلاین از معاملات انجام شده در شهرهایی همچون تهران، قم، مشهد نشان می‌دهد بخشی از مالکان آپارتمان ها و یا زمین ها، اتباع خارجی هستند. 

این روند تا جایی پیش رفته است که حتی املاک خود را  در ایران اجاره می‌دهند و مستاجر هم به این موضوع که صاحبخانه عراقی و یا افغانستانی است، علم دارد. معاملات انجام شده به شکل رسمی و در قالب قولنامه‌ای در بنگاه معاملات املاک انجام می‌شود.

برخی کارشناسان معتقدند این نوع مالکیت‌ها نوعی نقض قانون اساسی کشور است و باید با آن مقابله شود در مقابل برخی معتقدند در تمام کشورهای دنیا اتباع خارجی املاکی دارند همچنان که ایرانی‌ها در ترکیه صاحب ملک هستند.

یکی از مشاوران املاک در شاندیز مشهد در گفت‌و‌گو با اقتصاد آنلاین اظهار کرد:متقاضیان خارجی( اتباع خارجی) خرید مسکن در بازار مسکن مشهد به ۲ شکل حضور می‌یابند، یا از طریق یک ایرانی خوش نام و یا در قالب خرید قولنامه‌ای، خرید‌و‌فروش می‌کنند.

در ایران ثبت سند ملک و یا آپارتمان به نام یک خارجی جرم محسوب می‌شود. یعنی خارجی ها به شکل رسمی در هیچ جای کشور صاحب ملک، آپارتمان نیستند

وی در پاسخ به این پرسش که آیا دولت در قبال خریدو فروش های اتباع خارجی عکس العملی نشان نمی دهد، گفت: ثبت سند رسمی به نام یک تبعه خارجی جرم محسوب می شود، اما  خرید و فروش به شکل مبایعه نامه یا قولنامه ای  تخلف محسوب نمی شود. خرید و فروش اتباع خارجی در ایران در قالب قولنامه است.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا خرید قولنامه ای ها اعتبار دارد، گفت: خرید و فروش قولنامه ای معتبر است. پای قولنامه مهر بنگاه معاملات ملکی زده می شود و به این جهت اعتبار دارد.

یکی از مشاوران بنگاه  معاملات املاک در مشهد که بیش از ۳۰ سال دراین حرفه فعالیت می‎کند، با اشاره به قانون تملک اتباع خارجی گفت: براساس قوانین مربوط به تملک اموال غیر منقول اتباع خارجی «تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام اشخاص خارجی مجاز نیست» بر این اساس اتباع خارجی (اشخاص حقیقی خارجی) نمی‌توانند به نام خود صاحب زمین در کشور شوند.

وی در پاسخ به این پرسش که تملک اتباع خارجی در استان هایی همچون خراسان رضوی از  چه طریقی انجام می‌شود، گفت: بیشترین اتباع خارجی که در استان هایی همچون خراسان رضوی و گلستان زمین خریداری کرده اند مربوط به کشورعراق و افغانستان هستند. 

معاملات مسکن بر اساس قیمت مورد توافق انجام می‌شود، اما سندی به نام خریدار ثبت نمی‌شود و به جای آن قولنامه امضاء می‌شود.

یک فعال بازار مسکن با اشاره به معاملات انجام شده بین ایرانیان و ابتاع خارجی در گفت و گو با اقتصاد آنلاین مطرح کرد: سالانه  معاملات بسیاری بین ایرانیان  و اتباع خارجی امضاء می‌شود. این روال در تمام دنیا نیز وجود دارد. نکته مهم اعتراض  تفاوت بین قانون مالکیت در ایران و خارج از کشور است. 

در کشورهایی همچون انگلستان، آلمان، فرانسه، ترکیه، هند و یا آذربایجان خرید مسکن و یا ملک توسط اتباع خارجی در چارچوب مشخص و از پیش تعیین شده ای انجام می‌شود و تخطی از آن جرم است. 

هر ساله میزان خرید و فروش ها اعلام می‌شود. در ایران بر اساس قانون، به طور مطلق خرید و تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام اشخاص خارجی را ممنوع کرده است، اما با روش‌های مختلف این قانون دور زده می‌شود و حتی مشاوران املاک  در این امر به اتباع خارجی مشاوره می‌دهند.

                                                     ***

مطابق با قوانین ایران، فرد بیگانه کسی است که تابعیت ایران را ندارد اعم از اینکه تابعیت کشور دیگری را داشته باشد و یا اینکه اصلا بدون تابعیت باشد. اتباع بیگانه ممکن است شخص حقیقی باشند یا شخص حقوقی. 

مطابق با ماده ٩۶١ قانون مدنی، اتباع بیگانه می‌توانند از تمامی حقوقی که اتباع ایرانی دارند، برخوردار شوند مگر اینکه یکسری موارد استثنا شده باشد. 

بنابراین اصل کلی در ایران این است که هر بیگانه ای می تواند از همه حقوق مدنی متمتع (بهره‌مند) شود مگر در مواردی که قانون بنا بر جهت خاص استثنا کرده باشد.

ماده ٩۶١ قانون مدنی بیان نموده است:

"جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:

در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا منحصر به اتباع ایران نموده و یا آن را صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده است.

در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرد.

در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد.”

یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مساله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد می باشد. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١۶/٣/١٣١٠ تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نمی‌باشد.

همچنین مطابق با تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نمی باشد علاوه بر این تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری_صنعتی جمهوری اسلامی ایران بیان میدارد که "اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است".

علاوه بر اتباع خارجی، اتباع ایرانی نیز در موارد زیر از تملک و خرید اموال غیرمنقول منع شده اند:

زن‌های ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی را تحصیل می کنند، حق داشتن اموال غیرمنقول را در صورتی که موجب سلطه اقتصادی خارجی گردد، ندارند.

اتباع ایرانی که مطابق ماده ٩٨٨ قانون مدنی ترک تابعیت کرده باشند.

هر تبعه ایرانی که بدون رعایت مقررات قانونی، بعد از تاریخ ١٢٨٠ شمسی تابعیت خارجی تحصیل کرده باشد.

بنابراین با توجه به اصل کلی میتوان اینگونه بیان نمود که اتباع بیگانه بجز موارد استثنایی امکان تملک اموال غیرمنقول را در کشور ندارند و کلیه قراردادهایی که به نحوی منجر به انتقال مالکیت عین، منافع و حقوق ملک می شود اعم از بیع، اجاره، پیش خرید و … بجز در موارد خاص، از نظر قانونی غیر مجاز است و نافذ نمی باشد.

ماده ٨ قانون مدنی بیان نموده است:

"اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود.”

موارد استثنایی خرید ملک توسط اتباع بیگانه

با توجه به اینکه قانونگذار امکان تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه را محدود کرده است، صرفا در موارد زیر اتباع بیگانه امکان تملک اموال غیرمنقول را دارند:

اتباع خارجه بموجب عهد نامه های مصوب بین دولتها میتوانند دارای حق استملاک شوند. بطور مثال مطابق عهد نامه منعقده بین ایران و آلمان که در سال ١٣٠٧ مورد توافق قرار گرفته، اتباع آلمان می توانند اموال غیر منقول را فقط برای سکونت، شغل یا صنعت تملک نمایند.

آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ١٣٢٨ هجری شمسی مهمترین منبع قانونی برای استملاک و خرید ملک توسط اتباع خارجی است.

علی رغم حکم هیات عمومی دیوان عدالت اداری که بیان نموده اعطاء هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیر منقول در قلمرو جغرافیایی کشور ایران توسط آن منوط به حکم صریح قانونگذار است، تملک اتباع خارجی در حال حاضر مطابق این آیین نامه صورت می گیرد.

در اظهارنامه ای که فرد متقاضی به اداره ثبت محل وقوع ملک می دهد باید منظور از مالکیت صریحا ذکر شود و اگر خود او یا افراد خانواده اش دارای ملک دیگری در ایران باشند، باید صریحا در اظهارنامه قید گردد. 

مطابق ماده ۱ آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ۱۳۲۸، اشخاص حقیقی خارجی حق استملاک اتباع بیگانه در ایران محدود به خرید ملک برای محل سکونت یا صنعت و یا کسب خود دارند.

مطابق با آیین نامه فوق الذکر، فرد بیگانه ای که میخواهد ملکی را در ایران خریداری نماید باید پیش از اقدام به انجام دادن معامله، از دولت ایران مجوز کسب دریافت نماید.

تحصیل این مجوز بدین ترتیب است که فرد بیگانه، درخواست خود را در این باره طی اظهارنامه ای حاوی اطلاعات پیش بینی شده در آیین نامه، به همراه مدارک لازم به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم میکند. 

این اظهارنامه را سازمان ثبت بررسی و نظر خود را درباره آن به وزارت امور خارجه اعلام، وزارت خارجه نیز با بررسی های لازم نظر خود را اظهار می کند و در صورت لزوم نظر ریاست جمهوری را نیز استعلام مینماید. پس از حصول موافقت با درخواست او اجازه انجام دادن معامله به وی داده می شود.

در آیین نامه فوق الذکر شرایط حاوی اظهارنامه را به شرح ذیل مقرر نموده است:

الف – نام و نام خانوادگی

ب – تابعیت فعلی و در صورت تغییر تابعیت اصلی؛

ج – سن، تاهل و هرگاه تقاضا کننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد، جنسیت، سن و تعداد آنها؛

د – تاریخ ورود به ایران، مدت اقامت، نقاط مختلفی که در آنجا سکونت داشته با تعیین مشاغل قبلی و شغل فعلی

ه – محل اقامت دائمی

و – منظور از مالکیت که برای سکونت-صنعتی و یا محل کسب می باشد

ز – نوع و مشخصات و مساحت و شماره پلاک ثبت و محل وقوع ملک

ح- تقاضا کننده در تقاضای خود تعهد نماید که هر گاه بخواهد محل اقامت دائمی خود را به خارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را حداکثر تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیانی که طبق مقررات اجازه استملاک تحصیل نموده اند انتقال دهد.

ط – تعیین اینکه متقاضی و یا افراد خانواده او از اولاد و عیال و پدر و مادر که تحت تکفل وی هستند و با وی در یک محل سکونت و یا در کسب و صنعت شرکت دارند ملک دیگری در ایران غیر آنچه که مورد تقاضا است دارا می باشند یا نه و اگر ملک دیگری دارند نوع و مشخصات و محل آن بایستی تعیین شود.

ی – گواهینامه اداره مربوطه دائر بر نداشتن پیشینه کیفری که متضمن عدم محرومیت از جمیع یا بعضی از حقوق اجتماعی باشد.

ک – رونوشت پروانه اقامت دائم که عکس متقاضی در آن الصاق و گواهی شده باشد.

در لایحه استملاک اتباع و دولت های خارجی، اظهار نامه مذکور حذف شده است و در ماده ۱۵ لایحه بیان گردیده است: "تبعه خارجی متقاضی استملاک باید درخواست خود را به همراه مدارک لازم از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک به وزارت امور خارجه ارسال دارد.”

بنابراین بنظر می رسد که مدارک لازم همان اظهارنامه ای است که در حال حاضر مورد عمل ادارات ثبت اسناد و املاک می باشد.


منابع: اقتصاد‌آنلاین، عدالت‌سرا
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
کرونا چه خواهد شد؟
بزودی نابود می شود
هرگز از بین نمی رود
آخرین اخبار
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان