کد خبر: ۱۸۳۱۹
تاریخ انتشار: ۰۳ مرداد ۱۳۹۹ - ۰۶:۰۱-24 July 2020
‏بنگاه املاک در کشورهای پیشرفته، در حقیقت یک موسسه تبلیغاتی هست! اون‌ها حالت «محرک» دارن! اگر ملکی بهشون سپرده بشه، به طور فعال برای اون ملک تبلیغ می‌کنند. مثلا راجع به مراسم open house حتما شنیدید... فقط یک نمونه‌اش بود.
عصراسلام: ‏املاک در ایران کاملا متفاوت هست:

برخی مشاورین میشینن توی دفتر، فروشنده میاد ملک رو به بنگاه معرفی میکنه. مشاورین به نشستن ادامه میدن!
تا زمانی که روزها بعد... یه مشتری متناسب اون ملک بیاد توی بنگاه، تازه باید شانس بیارید که مشاور ملک شما رو یادش باشه
یعنی عملا مشاورین کاری نمی‌کنن!‏

دلیل این داستان اینه که در ایران برای واگذاری املاک، قرار دادی با بنگاه امضا نمیشه!
درست‌ش اینه که قراردادی با بنگاه امضا بشه، و حق انحصاری فروش ملک به بنگاه واگذار بشه. با این شرط که بنگاه حتما ملک رو در مثلا ۲ هفته بفروشه! در غیر این صورت، بنگاه دِدلاینی برای وظیفه‌اش نمیبینه.‏ حالا بذاریم کلک‌ها رو شروع کنیم:

قیمت اتحادیه:

برخی مشاورین برای حق کمسیون همیشه به چیزی تحت عنوان «قیمت اتحادیه» اشاره میکنن. درصدی که به شکل عجیبی از هر بنگاه تا بنگاه دیگه فرق داره و حتی همون درصد، به شکل درصد ثابت گرفته میشه. نه درصد پله پله ای که درستش هست!‏

قیمت پایین:

شما ملک‌ات رو میذاری متری ۲. ولی املاک میخواد ملک رو ارزونتر ورداره که سود کنه. روزی دوبار مشتری میاره و مشتری جلوی شما میگه اینجا که ۱ بیشتر نمیارزه.
چیزی که شما نمیدونید اینه که مشتری رفیق خود املاکی هست. و میخوان بهتون تلقین کنن که قیمت ملک تون ۲ نیست!

‏قیمت بالا:

شما ملک ارزنده ای دارین. مشتری هم دارید.
اما املاکی میخواد معامله رو خودش بگیره. روزی چند بار مشتری میاره با قیمتی چند میلیون بالاتر از قیمت بقیه!
تا بهتون تلقین کنه که قیمت ملک‌تون بالاتره! و بقیه مشتری ها میپرن. در نهایت شما مجبور میشید با همون املاک معامله کنید.‏

قفل:

شما ملک *خیلی خیلی خیلی خیلی* ارزنده‌ای دارید! برخی از املاکی‌های منطقه تمام مشتریان شما رو میپرونن. اغلب با دادن قیمت خیلی بالا به مشتری، بدون هماهنگی با شما! ملک شما برای مدت طولانی فروش نمیره :( در نهایت یکی از همونا با قیمت کمتر ملک رو از دستتون در میاره‏.)

بالابود - فروشنده:

شما ملکی دارید به قیمت ۱۰ میلیون. املاک میگه من این ملک رو براتون ۱۲ تومن میفروشم ولی ۲ تومنش مال من.
چیزی که شما نمیدونید اینه که ارزش ملک شما به حالت عادی واقعا ۱۲ تومن بوده از اول و شما بیخبر بودی ازش! املاکی معجزه نمی‌کنه!‏

بالابود - خریدار:

شما به عنوان خریدار دنبال ملکی هستید. املاکی میگه ملکی دارم به قیمت ۱۰ تومن، ۱ تومن میگیرم ملک رو براتون ۸ تومن میخرم از فروشنده. اکثر اوقات پای یک فروشنده‌ی بسیار پول لازم وسط هست که داره بدبخت میشه. یا صاحبی که خودش امریکاست و با وکیل‌اش دست به یکی میکنن.

‏مبایعه نامه سازی:

میانگین قیمت محله‌ای، حدود متری۱۰ تومن هست. اما املاکی و رفقا در اون محله ملک دارن و میخوان بیشتر از ۱۰ بفروشن... الکی بین خودشون معامله میکنن متری ۱۵ تومن...
و به شما به عنوان خریدار میگن: بخدا واحد بغلی همین پریروز معامله شده ۱۵ تومن!

‏مبلغ سازی:

هر چی ملک گرونتر فروش بره، املاک کمسیون بیشتری می‌گیره.فکر کنید شما مریض دارید. واقعا پول نیاز داری. ملک‌ات رو گذاشتی متری ۵.

ولی املاک بدون اینکه اصلا به شما بگه، به مشتری‌ها میگه این مالک کمتر از متری ۷ امضا نمیکنه! در حالی که شما واقعا نیاز به پول داری!

‏در مورد فروش یک ملک به چند نفر، تصاحب زمین‌های افراد مرده، یا افرادی که سال‌هاست خارج کشور هستن و چیزایی از این قبیل که خیلی عادی هستن دیگه چیزی نمیگم!
‏اگر فروشنده باشید اینو به شما میگن:
«الان واقعا بازار خوابیده... اصلا معامله نمیشه دیگه... مردم پول ندارن واقعا چیزی بخرن...»

اگر خریدار باشید:
«ببینید قربان، الان ملک اصلا رو زمین نمیمونه! همه هجوم آوردن برای خرید ملک. شما الان اینو نخری هفته بعد متری ۵ روش اومده...»

‏در مورد اجاره هم خاطره‌ای بگم:
طرف اومد گفت رهن ۶۰ت دارید؟
مشاور گفت نه...
طرف هم رفت...
اون‌ یکی مشاور گفت خونه آقای فلانی میخورد به قیمت اینا؟
مشاور اولی گفت میدونم بابا، ولی با این قیمت اوکی میکردم دیگه چقدر کمسیون مگه می‌موند برام!

تحت هیچ شرایطی به املاکی اطلاعات ندید:
- کارم گیره...
- مریض دارم...
- چند تا مشتری داشتم تا الان
- از چه زمانی ملک رو گذاشتید برای فروش
- میخوام بین بچه هام ارث تقسیم کنم
- یه هفته وقت دارم جای جدید پیدا کنم

‏کاملا خنثی باشید. املاکی خیلی سعی میکنه از زیر زبون شما این اطلاعات رو بکشه بیرون. حتی خودش رو در غم و مصیبت شما شریک میدونه:

«آره واقعا اوضاع بدی شده... برادر خودم منم همین اتفاق افتاد براش...»

هیچی رو باور نکنید!

به املاکی اطلاعات ندید. خنثی باشید.

‏مهم ترین چیزی که املاک دوست داره بفهمه "میزان پول" شماست:

«حالا شما محدوده قیمتی که مد نظر دارید چقدر هست؟...»

به محض اینکه اینو بفهمه، قیمت هارو با پول شما تنظیم میکنه! اگر بفهمه ۱ تومن پول دارید، همون ملک ۹۰۰ تومنی رو با قیمت ۱ تومن یا بیشتر بهتون معرفی می‌کنه!

‏دربار محدوده قیمت، اینطوری رفتار کنید:

- بازه‌ی وسیعی بگید. مثلا اگر ۱ تومن دارید:

«والا من دنبال یه ملکی هستم بین ۷۰۰-۸۰۰ تا نهایت ۱۲۰۰»

و در ادامه بگید:
«البته هرچی ارزون‌تر برای ما پیدا کنید شیرینی‌تون پیش ما محفوظه!»

اینطوری ترغیب میشه با زیر ۱ تومن براتون ملک ردیف کنه!

‏یه سری زرنگ تر هستن. برای فهمیدن مبلغ پول تون به حرف اکتفا نمیکنن. بهتون ملک معرفی میکنن با قیمت های مختلف، تا ببینن شما چی میگی...

اگر یه تومن پول دارید، و بهتون ۱۳۰۰ ملک معرفی کردن، هیچوقت نگید گرونه... بگید: «باشه، بریم ببینیم...» بعدش می‌تونین با دلایل مختلف بپیچونین.

‏هیچوقت به املاکی محله خودتون ملک ندید... برید ۶ تا محله اونورتر!

و وقتی هم پیش اونا می‌شینید، از املاکی‌های محله خودتون بد بگید!
طوری بشه طرف فکر کنه شما از دست املاکی محل خودتون فرار کردید و فقط به اون اعتماد کردید. 

‏بالابود رو در قیمت نهایی لحاظ کنید:

همون اول بگید من ملک ام رو میخوام ۱ تومن بفروشم. شما هرچی بالاتر فروختی، متری فلان قدر مال خودت...

حتما حواس تون باشه قیمت رو بر اساس متر بدید... «فلان قدر بفروش، متری ۲۰۰ تومن مال خودت»

اینطوری نباشه هرچی بالاتر فروخت، کامل بره جیب خودش!
‏قیمت بالابود رو پر کنید. جا برای بالابود نذارید:

ملک شما متری ۷ میارزه؟ پس باید قیمت ملک رو به املاکی متری ۱۰ اعلام کنی!
املاکی میگه گرونه... و شما با اکراه میگی متری ۹ هم میدم اگر طرف واقعا خریدار باشه... سر معامله هم یه تخفیف بده،
و در نهایت بالای ۷ ملک ات رو بفروش.

‏رفیقای پولدارت رو بفرست دم املاکی:

قیمت ملک ات متری ۷ هست.
تو رفیقات با ماشین شاسی بلند میرن املاک... املاکی بچه پولدار میبینه حال میکنه!
رفیق‌ات به املاکی میگه من اینجا یه ملک دیدم بهم گفتن متری ۱۰... شما میتونی برام ۸ جور کنی؟ 

فهمیدید چی شد؟ کلک خودشونو به خودشون بزنید!

‏رفیقای پولدارت رو بفرست دم املاکی (ورژن ۲):

رفیق‌ات با شاسی میره میره پیش املاک... میگه اینجا ملکی با فلان مشخصات (مترادف ملک شما)، قیمت‌اش چجوریاست؟

این حرکت برای اینه که بفهمی املاکی وقتی یه بچه پولدار میبینه، پشت سرت چه قیمتی داره به خریدارها میگه کلا قیمت دستت میاد.

‏پیش همه املاکی ها اینطور رفتار کنید، که بقیه املاکی ها همه بد بودن ولی شما با این املاکی خیلی حال کردی و فقط میخوای با این شخص معامله کنی!

‏محاسبه قیمت ملک در محل:

- آخرین معامله انجام شده، و زمانش
- قیمت اجاره
- قیمت رهن
- قیمت فروش/اجاره املاک تجاری محل
- فرستادن رفیق پولدار دم املاکی که بالاتر گفتم...

اینارو باهم یه جمع بندی میکنی، یه مقدار هم وضعیت خودت و زمانی که داری رو میسنجی، در نهایت یه قیمت اعلام میکنی.

‏نقدی میدم. دلار میدم. ساتنا میکنم. میزنم به حساب...

این چرت و پرتارو ول کنید:
«فقط چک»

چکی که حتما این پشت نویسی رو داشته باشه:

«این چک به تناسب مبایعه نامه‌ی شماره A، که در املاک B، به آدرس C و کد D، بین آقایان X و Y در تاریخ P امضا شده صادر شده است»

با امضا و *اثر انگشت*

‏تا جایی که من میدونم، مبایعه نامه اگر امضا بشه، بدون دادگاه قابل فسخ نیست. پس موردی شبیه زیر رو حتما در اون لحاظ کنید:

«در صورت وصول نشدن هر کدام از چک‌های مشخص در متن این مبایعه نامه، طرفین توافق دارند که معامله فسخ شده تلقی می‌گردد و خریدار باید ضرر و زیان را جبران نمایند.»

‏اگر در سایت‌های مثل دیوار آگهی میزنید، چنین چیزهایی بنویسید:

(فرض:قیمت ملک متری ۷)

«لطفا همکار تماس نگیرد»

«متری ۸. مالک پول لازم است و متری ۷۵۰۰ هم امضا می‌کند.»

دقت کردید چی شد؟
شما خودت صاحب ملکی، ولی در نقش یه املاکی ظاهر میشی که یه فروشنده‌ی پول لازم پیدا کرده!

‏اگر اول نظرت راجع به ملکی منفی بود، ولی بعدا مثبت شد، دیگه هیچوقت طوری نشه که هفته بعد دوباره زنگ بزنی به همون املاکی و ازش آمار بگیری...

چون اون می‌فهمه که شما رفتی بقیه جاها رو گشتی، و حتما چیز بهتری پیدا نکردی که دوباره برگشتی سر اون ملک...

‏موقع نوشتن اجاره نامه، حتما لحاظ کنید که دو طرف ۶۰ روز (هرچی زمان بیشتر بهتر) مانده به موعد تمدید، باید به طور کتبی وضعیت ملک در سال آینده را بین خودشان مشخص نمایند.

اینطوری نشه ۱۰ روز مونده به موعد تمدید طرف بیاد بگه باید بلند شید، پسرم عروسی کرده خونه رو لازم دارم...

‏تو بازار ملک ایران، اگر یک ملکی دیدید که از ۱۰ تا فاکتور شما، دارای۶-۷ تا از فاکتور ها بود، همون ملک رو بردارید.
الکی وقت تلف نکنید برای دیدن ملک‌های دیگه. چون ارزش پول در ایران به سرعت پایین میاد. و شما هم احتمال کمی داره که ملک بهتری پیدا کنید.


امیررضا ق
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
منشاء پدیده داعش را چه می دانید؟
ناشی از تفکر وهابی-تکفیری
محصول توطئه غرب و اسرائیل
آخرین اخبار
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان