کد خبر: ۱۷۷۹۰
تاریخ انتشار: ۰۹ تير ۱۳۹۹ - ۱۵:۴۳-29 June 2020
در این مطلب سعی شده تا به سوالات متداولی که در ارتباط با عقد اجاره و گاها فروش ملک در صورت داشتن مستاجر در طول مدت آن، پیش می آید، پاسخ داده شود.
عصراسلام: عقد اجاره چیست؟

به بیانی ساده میتوان اینگونه عنوان نمود که اجاره، عقدی است که به موجب آن مالک ملکی، حق استفاده از منافع آن ملک یعنی سکونت در ملک را برای مدت معینی به شخص دیگری اجاره میدهد و بابت آن اجاره بهایی را دریافت مینماید که پس از پایان مدت مذکور، مستاجر موظف به تخلیه و مالک موظف به استرداد مبلغ ودیعه (پول پیش) به مستاجر می باشد.

در همین راستا ماده ۴۶۶ قانون مدنی بیان نموده است:

"اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.”

اجاره دهنده: موجر/ اجاره کننده: مستاجر و مورد اجاره را: عین مستاجره می گویند.

مطابق با قانون مدنی ایران، اجاره عقدی "لازم” است یعنی اینکه هر دو طرف (موجر و مستاجر) ملزم به رعایت مفاد آن می باشند و نمی توانند آن را به هم بزنند مگر با رضایت طرف مقابل و یا اینکه حق فسخی در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد.

همانطور که از تعریف فوق استنباط میشود، در عقد اجاره صرفا منافع ملک موضوع این عقد می باشد که برای مدت معینی مستاجر حق استفاده از آن را دارا میشود اما مالکیت ملک همچنان متعلق به موجر می باشد.

سوال مهمی که این روزها بسیار مطرح می گردد این است که اگر در طول مدت اجاره، بنا به هر دلیلی مالک ملک تصمیم به فروش ملک خود بگیرد، تکلیف مستاجر چیست؟

آیا عقد اجاره به قوت خود باقی است؟ آیا مالک میتواند ملکی را که اجاره داده است، به فروش برساند؟ و …

ماده ۴٩٨ قانون مدنی بیان میدارد:

"اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.”

همانطور که از تعریف ماده فوق استنباط میشود، مالک (موجر) میتواند هر زمان که بخواهد ملک خود را بفروشد و مستاجر نمی تواند مانع او شود و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره فسخ می گردد در اینصورت مستاجر موظف است که فورا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید و نمی تواند معترض باشد.

اما اگر موجر در قرارداد اجاره، حق فسخی را در صورت فروش ملک، قید نکرده باشد، در این فرض هم میتواند ملک خود را بفروش برساند اما قرارداد اجاره به قوت خود باقی خواهد ماند و مالک جدید، موجر جدید آن ملک میشود و ملزم است که تا پایان مدت اجاره صبر کند تا بتواند بعد از آن از منافع ملک نیز استفاده نماید.

در این حالت بدلیل اینکه خریدار ملک در واقع قائم مقام قانونی آن ملک میشود بنابراین تمامی تعهدات موجر قبلی به او منتقل می شود و مستاجر ملزم است من بعد تمام مبلغ اجاره بها را ماهیانه به موجر جدید (خریدار) پرداخت نماید و خریدار نیز موظف میگردد در صورتی که عین مستاجره (ملک) نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، هر چه سریعتر اقدام به رفع آن بنماید.

اما چنانچه اجاره بهای یکسال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد مالک جدید حق رجوع به مستاجر و فروشنده را ندارد چرا که ملک را با وضعیت موجود خریداری کرده است و می بایستی در هنگام خرید این موارد را در ارزیابی ثمن معامله منظور و کسر می کرد.

همچنین مستاجر به هنگام تخلیه، می بایست مبلغ قرض الحسنه داده شده را از خریدار جدید مطالبه کند و اجاره بها را هم به او بدهد.

عدم اطلاع خریدار از وجود عقد اجاره

در فرضی که موجر (مالک قبلی) به خریدار اعلام نکند که ملک را اجاره داده است و آن ملک را بعنوان یک ملک آزاد بفروش برساند، در این حالت خریدار میتواند به محض اطلاع از وجود عقد اجازه، با استفاده از شرط فسخ و یا خیار غبن، معامله را فسخ کند و ضرر و زیان خود را نیز مطالبه نماید.

اما اگر از حق فسخ خود استفاده نکند، مستاجر می بایست الباقی قرارداد اجاره را به او پرداخت نماید و او هم باید مبلغ ودیعه را به مستاجر پرداخت کند.

در نتیجه بهترین اقدام جهت رفع بلاتکلیفی برای مستاجر این است که مبایعه نامه مالک قبلی و خریدار ملک را ملاحظه کند تا بداند که اجاره بها را دقیقا باید به چه کسی پرداخت کند و بعد از پایان مدت اجاره، مبلغ ودیعه خود را باید از چه کسی دریافت نماید.

در اینگونه موارد توصیه میگردد که مستاجر جهت استرداد مبلغ ودیعه در صورت عدم دسترسی به مبایعه نامه مالک قبلی و خریدار، دادخواست خود را بطرفیت هر دوی آنها (مالک قبلی و خریدار) مطرح نماید تا آنها در دادگاه بصورت صریح و روشن پاسخگو باشند.

اجاره املاک مشاعی چگونه است؟

مطابق با قانون مدنی ایران، مستاجر می‌تواند ملکی را که متعلق به چند نفر است (مال مشاع) اجاره نماید اما تسلیم عین مستاجره باید با اذن تمامی شرکا باشد.

چنانچه یکی از شرکا بعنوان موجر بدون اجازه سایر شرکای خود، مال را به تصرف مستاجر بدهد، مستاجر غاصب تلقی شده و سایر شرکا می توانند بطرفیت مستاجر دادخواستی را تحت عنوان خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مطرح نمایند.

بنابراین در اینگونه موارد توصیه می گردد که زمانی که میخواهید ملکی را اجاره کنید که بیش از یک نفر شریک دارد، حتما در قرارداد اجاره خود اسامی تمام شرکا را تنها بعنوان موجر، نه بعنوان شاهد و یا هر اسم دیگری، ذکر نمایید و رضایت آنان را بصورت رسمی با اخذ امضا و اثر انگشت، اخذ نمایید تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری گردد.

نکته مهم این است که اگر شریکی که از اجاره ملک اطلاع نداشته است بعد از اطلاع، دادخواست تخلیه بر علیه مستاجر مطرح نماید، اولا دادخواست او رد میشود چرا که مطرح کردن دادخواست تخلیه مشروط به شرایطی مثل انقضاء مدت اجاره می باشد.

ثانیا اینکه آن شریک دیگر بعد از آن نمی تواند دادخواست تخلیه بطرفیت مستاجر مطرح نماید چرا که با طرح دادخواست تخلیه، در واقع بطور ضمنی استنباط میشود که قرارداد اجاره را پذیرفته است.

اما در فرضی که مستاجر اطلاع نداشته باشد که ملکی را که اجاره نموده است متعلق به چند نفر است یعنی مال مشاع است، در اینصورت میتواند به محض اطلاع قرارداد اجاره را فسخ نماید.


عدالت‌سرا
نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
به روایت مذهبی ها
نظرسنجی
منشاء پدیده داعش را چه می دانید؟
ناشی از تفکر وهابی-تکفیری
محصول توطئه غرب و اسرائیل
آخرین اخبار
پربازدیدترین
خبری-تحلیلی
اخلاق و عرفان
سیره علی بن ابیطالب(ع)
سیره رسول الله(ص)
تاریخ صدر اسلام
تاریخ معاصر
زمین
سلامت و تغذیه
نماز و احکام
کتاب و ادبیات
نظامی
کمپر و ون لایف
شیطان و گناهان
روشنفکری دینی
مرگ
آخرالزمان